深圳二手房市场三价合一 购房者保持观望

今年春节过后，深圳楼市整体的买卖交易情况有所升温。3月29日，“三价合一”正式在深执行，对二手房市场交易带来了直接影响，深圳二手房市场或将进入短期的买卖双方僵持阶段。

由于户口的问题，胡先生要在4月才能有深圳买房的“资格”。在此之前，他已经开始了自己的看房之旅。“3月份在罗湖晒布片区看螺岭小学的学位房，很多一房一厅的单位基本上放出来没多久就被卖掉。”胡先生对证券时报记者表示，“自己租住的小区也有许多之前挂出来很久的房源在最近成交了，自己也有点着急，没想到房子没等到，倒是等来了三价合一。”

胡先生的感受也得到一些官方数据的“验证”。深圳规划国土委的数据显示，3月二手房网签6276套，其中住宅5622套，环比增长八成左右。另据深圳市房地产中介协会的统计，上周中介企业二手房开单2888套，环比增长近一倍。

3月28日，在深圳盛传半年的“三价合一”靴子落地，并于3月29日正式实施。所谓“三价”，指的是房屋真实成交价、银行房屋贷款评估价、国土局计税评估价。“三价合一”之前，购房者为变相降低首付，让评估价高于真实成交价，从而实现高评高贷。“三价合一”实施后，3种价格将不再各自独立计算，银行将以最终过户价格作为贷款评估额度依据。“三价合一”直接导致购房首付增加或者税费增加，从而增加购房成本。

在深圳，“三价合一”实施预期已有半年之久。在罗湖宝安南片区经营中介的陈经理告诉记者，近几个月来她的门店大约有三分之一的客户为了规避新政而加快成交。与3月的热闹不同，这几天看房的人数急剧下降，“我们店自三价合一落实以来，这几天都没有成交。”陈经理如是说。

而在福田景田片区调查时，多位中介都对记者表达了这么一个观点：短期二手住宅市场的波动幅度将会加大，对购房者的信心将产生一定影响，加剧市场的观望氛围。对于此前市场盛传深圳全市中介在3月28日晚间“不打烊”的说法，中介普遍认为是用个案代替全样本的概念，有点“夸张”。

市场数据显示，过去一年里深圳二手房挂牌均价在每方米56000元上下徘徊，甚至高于同期新房均价，价格倒挂现象明显，一些热点片区的二手房价格仍在小幅上涨。随着“三价合一”的出台，市场对新房的关注度将进一步增加，预计后期成交量将继续回升。不过，深圳新房受限价政策影响价格难以上行。深圳规划国土委的数据显示，3月一手住宅成交均价为每平方米54185元，这是自2016年10月出台新一轮调控政策以来的18连降。

市场人士普遍认为，过去深圳炒房投资的比例较高，高评高贷现象普遍，此次“三价合一”对于炒房者纯属利空，但也会影响到一部分刚需人群，导致购房成本继续增加。

深圳房地产中介协会认为，“三价合一”不属于楼市调控政策，其本意是完善现有交易制度中的漏洞，譬如阴阳合同，同时对商业银行协助控制金融风险起到辅助作用。短期来看，“三价合一”将会被市场解读为利空政策。受此影响，短期二手住宅市场的波动幅度将会加大，可能会加剧市场的观望氛围。从长期来看，“三价合一” 的实施对明确二手住宅市场价格指标、增强信息披露、优化交易制度将起到积极作用，这对于长期平稳楼市而言是有利的。