楼市已告别黄金十年 未来仍有发展空间

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2010年之前，房地产业界并不常将一二线与三四线做区别性看待和谈论。而2010年开始，一二线和三四线，仿佛成了完全不同的两个“房地产世界”，越来越多的被谈论、争论，并被众多开发商作为不同的城市进入战略加以实践。

首先，每个新房市场都存在一个生命周期。从新房成交规律和建设规模来看，一线城市已经见顶，生命周期步入成熟期。比如，北京市新房市场成交量自开始已进入规模递减阶段，深圳市自2007年新房成交规模同样缩减。而绝大部分三四线城市，还处于“长个子”的快速增长期。至于二线城市，多数仍在增长，但增幅已明显放缓，在未来五年左右的时间内，很多二线城市的新房成交量和新开工量，也会趋于见顶。

北京、上海、广州和深圳四个一线城市已经成熟，此类城市土地供应偏紧，土地市场竞争激烈;但居民购房能力较强，所以项目利润率较高;然而，市场短期波动显著，风险与机遇并存，适合大型房企长期布局与经营，当然也吸引了部分追求高利润的中型房企的进入。

而绝大部分三四线城市，城市基本面相对较弱，新房市场发展快，未来整体发展存在较大空间，新房规模继续扩大，需求增长较快，但土地与房屋供应量较为宽裕，所以土地市场竞争不太激烈，项目利润率偏低，但市场波幅较小，适合那些追求扩大开发规模与市场份额的房企进入并深耕。

总而言之，随着房地产市场告别“黄金十年”，全国各地楼市都火爆、所有产品都热销、所有房企都赚钱的时代，一去不返。

未来十年左右，房地产市场整体上仍有较大的发展空间，但“分化”将成为关键词。而区域市场的分化，又与区域经济、产业结构、人口变化、购房能力、市场需求、市场供应、供求关系等有着错综复杂的关系。开发商必须学会：如何判断和甄别不同地区投资前景、机遇和风险。