高级住宅入住率下降如何提高房地产投资信托的风险

在未来12-24个月，由于大流行导致老年住房入住率持续下降，美国医疗reit面临着杠杆率大幅上升和评级下调的风险。

高级住宅运营商和房地产投资信托基金(REIT)业主正努力将设施内的风险降至最低，包括停止亲自参观和限制入住，正是这些努力导致了酒店入住率的下降。

惠誉预计，该基金将实现w型复苏，因为受当地感染趋势影响，解除和恢复准入限制的时机将因市场而异。在投资组合层面，预计会出现u型复苏，因为一些市场将会改善，而另一些市场将继续下滑，导致入住率相对持平。惠誉预计居民需求将被推迟，特别是对于高灵敏度的环境，因此我们预计需求将反弹。有趣的是，房地产投资信托基金(REITs)正在报告重新开放的设施的新居民存款和入住率增长。

有效的康复可能取决于疫苗或高效疗法的开发。然而，看到需求恢复到以前的水平，将需要设施来证明其价值主张。在有重大感染和死亡的设施的新闻中，运营商将被期望表明，安全规程和他们对健康的社会决定因素的关注，对居民产生了更好的结果，而不是在家照顾或独立生活的老年人。

到目前为止，由于得到了政府的大力支持，拥有技术娴熟的护理机构的reit拥有更多的现金流和评级稳定性。这种支持在一定程度上抵消了现金流下降的影响。《关怀法案》(CARES Act)提供了补助金和工资税延迟，同时通过消除自动减支来提高有效的医疗保险费率。医疗保险中心医疗补助服务提供医疗保险提前支付，并通过临时增加6.2%的联邦医疗救助比例来增加对医疗补助计划的资助。管理有方的房地产投资信托基金(REITs)最近的报告显示，与高级住宅相比，他们收取的租金更高，延期支付的租金协议也更少，这可能在一定程度上要归功于政府的支持。

配置和股息政策是REITs应对杠杆率上升的最佳工具。一些医疗reit已经减少了派息，但没有一家暂停派息或将现金派息转为股票派息。转换为股票股息可能会抵消息税前利润和自由现金流的下降，有可能维持长期信贷状况。