职位空缺达到九年来的最高水平 希望恢复办公部门

南非写字楼市场的拐角似乎还没有变成积极的领域，主要中心的职位空缺继续保持较高水平。

这是从刚刚发布的第二季度SAPOA办公室空缺调查结果中得出的，该结果现在覆盖了全国52个不同的办公节点-截至2014年第二季度，其覆盖范围已扩大了三倍，达到1680万平方米。

编制报告的南非IPD称，截至2014年6月的季度，全国办公室的空缺率为11.3%，比上一季度增长30个基点。

报告称，尽管办公室空缺目前处于9年高位，但仍低于前两个周期(1993年和2003年)的峰值。

自2008年中期以来，办公室的空缺率翻了一番，当时的空缺率为4.9%。

空置率高企且不断增加，越来越多地要求租金增长。目前，平均租金要价比一年前下降了1.9%，这可能表明当前的租赁环境十分艰难，其重点是保留租户。

以平方米计，2014年第二季度的净空置面积为72,591平方米。本季度，出租面积为119,000平方米，而市场面积为192,000平方米。

等级的空缺率

上个季度，高端市场的空置率持续上升，主要空置率在本季度末为8.5%。当前有83,000平方米的待售

优质写字楼，比2012年底记录的4,000平方米大幅增加。未售出优质写字楼的增加主要是由投机性的新开发项目推动的。在2013年第2季度至2014年第1季度期间，桑顿办公室节点是主要空置率增加的主要原因，而开普敦CBD推动了最近一个季度录得的150个基点的增长。

自2011年以来，A级和B级职位空缺保持粘性，并且一直呈横向趋势。本季度末A级职位的空缺率为8.4%，而B级职位的空缺继续稳定在13%左右。

市场低端的空置率仍然很高，但是尽管基数很高，但已经开始正常化。在上一个周期中，C级职位空缺要高得多，并且由于将内部城市办公空间转换为住宅而显着下降。

区域趋势

在区域一级，比勒陀利亚的季度空缺率最低，记录的全办公室空缺率为9.5%。尽管比勒陀利亚地区的空置率比第一季度略有上升，但每年都在下降。

从节点的角度来看，Menlyn&Hatfield的空置率大幅上升被Highveld Technopark和PTA East的下降所抵消。布鲁克林，银湖和百夫长中央商务区的空置率也较高，而PTA East和Sunnyside的空置率较低。每年，比勒陀利亚中央商务区的增幅最大，布鲁克林和门林的增幅较小。

开普敦的办公室空缺率在年底记录为9.7%，仅略高于比勒陀利亚的9.5%。在第二季度，大多数节点的情况都有所改善，导致开普敦的区域空置率下降了50个基点。世纪城的空置率下降幅度最大，下降了140个基点，从而使季度末的空置率达到5.0%。

约翰内斯堡的区域空缺率总体上仍保持粘性，并且自2009/10年度以来一直呈横向趋势。截至本季度末，该地区的空置率为11.9%。在节点级别上，Constantia Kloof，Illovo和Morningside节点的可用空间大大增加。但是，这被较大的节点(如桑顿)中较小的，积极的举动所抵消。

德班的区域空缺率仍然很高-但是在大多数节点上都观察到了改善。但是，德班的空置率仍然是该国四大都市中最高的。该地区的空置率较12个月前有所下降，但仍比上一季度高40个基点。从节点上看，Berea和Westville的空缺率高于上一季度，而Hillcrest和Ballito的空缺率略有上升。

比较

内部城市和分散的结果与上一个周期一样，内部城市办公室的空缺明显高于城市分散办公室的空缺。话虽如此，由于CBD办公楼改建为住宅区而带来的结构性变化，目前市中心的空置率低于2003年。

当前市区内办公室的空缺水平主要是由德班和约翰内斯堡的中央商务区驱动的，季度末的空置率分别为20.5%和17.7%。开普敦和比勒陀利亚等内陆城市的办公室空缺率目前分别较低，分别为13.9%和10.4%。

截至2014年第二季度末，城市权力下放办公室节点的空缺率恢复到个位数，为9.7%。

发展活动

2014年第二季度，开发活动保持较高水平，正在开发约700,000平方米。以现有发展的百分比表示，目前的发展活动为4.0%。尽管这一水平已经脱离了2006-08年度的高点，但鉴于目前市场上可用的可用空间水平很高，而且新的开发项目可能会在短期和中期要求租金增长带来压力，因此这一水平很高。

开发活动仍然相当集中，三分之一的办公室开发在桑顿进行，一半以上的开发集中在5个节点上。

金融业者和开发商之间的谨慎态度可能表明，开发前出租率自2008年以来一直呈上升趋势，目前处于2003年最后一次空置周期的峰值。投机性开发在2008年达到顶峰，当时只有22%的新开发项目被预租。

办公周期

由于职位空缺的增加和租金增长的放缓，目前可以认为办公部门仍处于放缓阶段。但是，不同的办公室职等发现自己处于周期的不同阶段，尤其是在最高端和最低端。高端办公楼市场的放缓是由进入市场的新开发项目推动的。A和B级办公室的空缺率一直以缓慢的速度增长，但尚未显示出转机的迹象。

目前，总空置率(包括未出租的新开发项目)与2005年的水平相似，但目前的开发活动明显更高。这可能会对房东的谈判能力产生负面影响，尤其是在将当前的宏观经济环境与2004/05年度的实际经济增长连续14个季度高于5%进行比较的情况下，在经济增长较低的背景下看到。

在节点级别，不同节点的空置率和租金增长水平的差异不断增加，这突出了在财产周期中此时选择节点的重要性。

办公部门

的经济驱动因素南非的宏观经济环境继续面临着一些不利因素，办公部门扩张的一些关键催化剂仍然面临压力。其中最主要的是经济增长率，特别是金融和商业服务的增长率。在截至3月的一年中，实际经济增长率同比下降了1.6%，这主要是由于铂金行业时间延长所致。尽管金融和商业服务的增长略好于2.0%，但可以说不足以引发就业增长和商业信心的向上转变。

截至6月季度的商业信心指数为41(50为中性)，这意味着商业团体的整体情绪仍然看跌，这对创造短期就业机会不利。

公共部门和私营部门的就业增长一直在放缓，这影响了所需的办公空间。过去一个季度，私营部门的就业增长持平，而公共部门的就业增长则低于1%。