高西庆：“房住不炒”是正确方针政策，但用建房方式来推动老百姓买房的路走到头了

*网易财经智库原创文章转载需经授权。本文不构成投资决策。

高西庆（中国原副，中投公司原副董事长、总经理兼首席投资官）

60s要点速读：

1、“房住不炒”是非常正确的方针政策，但纯粹用建房的方式来推动千百万老百姓用自己的养命钱、省吃俭用拿出的钱去买不炒的房子的路已经走到头了。

2、REITs属于西方资本市场舶来品，不是中国人发明的，是别人发明、我们拿来用。其中，最重要的就是法治化，没有法治化，市场上任何东西都是无本之木，没有办法进入发展。如果没有法治化，可能会变成僵化或者混乱的情况。

正文：

这么多年来，中国资本市场发展到今天，它不再是以前讲的周期性改变，范式的改变是转不回去的，到了这个节骨眼上，以前耳熟能详各种各样的术语、说法，已不再是理所当然存在的东西。

中国的资本市场和世界绝大多数国家资本市场的发展路径都不大一样，所有的资本市场，主要是欧美、亚洲，基本都是自下而上生长，靠市场本身逐渐发展，在这个过程中出了各种各样的问题，然后监管机构出来，立法机构再来实施。而我们是真正具有中国特色的社会主义市场经济，我们用自上而下的顶层设计方式搞出了一个资本市场，但在做的过程中，会发现更重要的事情是，原来设计所想好的这些路径，其实不是这么回事，在大多数情况下，最后不得不走入别的国家已经走了很久的路，即被市场机制推动的道路。

刚刚开始搞REITs的时候，一些专业人士讨论的主要是基础设施REITs，我说这不大对，基础设施REITs在西方国家是一个非常边缘化的东西，因为公募REITs在房地产整个市场里面，扩展到最后没地方去了，才找基础设施搞起来了，尤其像美国这样REITs发达的市场上，原来基本上没有政府为主的基础设施。而我们完全不同，我们从一个相反的方向搞了大量基础设施，然后基础设施难以为继，如果用纯市场方式，我们要改过来，要卖REITs，那卖了以后怎么回本？

我发现一个很有意思的现象，原来叫自上而下顶层设计市场，现在反过来了，因为只要这个东西出来，它就有了自己的逻辑，不可能再按照原来设想的方式。例如“房住不炒”，这是非常正确的方针政策，但纯粹用建房的方式来推动千百万老百姓用自己的养命钱、省吃俭用拿出的钱去买不炒的房子的路已经走到头了，在全世界所有主要国家里，中国人均拥有自有房的百分比是全世界最高的，有90%多。当然这个是平均值，有的人有很多房子，有的人没有房子。

REITs属于西方资本市场舶来品，不是中国人发明的，是别人发明、我们拿来用。其中，最重要的就是法治化，没有法治化，市场上任何东西都是无本之木，没有办法进入发展。如果没有法治化，可能会变成僵化或者混乱的情况。

我认为有法好于无法，哪怕是不完善的法，但是有一个前提，就是立了法不要随意修改。我们看到证券法、公司法比当年我所想象的路径好很多，就是因为市场的逻辑最终没有办法抵御它，除非我们把它彻底关掉，的非常明确提出，让市场的资源配置起决定性作用。

所以我非常欣慰的看到我们出了这样的东西，并且这个产品出来之后，会逐渐推动我们的市场化进一步发展，更重要的是推动法治化进一步发展，使得我们不光有法，而且有法治精神，使得法不能随意修改，一个法在修改的过程中，要有足够的市场的调研、市场参与，使得大家觉得这个事情是按照规则办的，我们做事情是可以预测的，这样才能做得更好。

（整理自高西庆于2023年3月30日在“《构建不动产金融大循环：中国公募REITs的实践与方向》新书发布会”上的发言，未经本人审定。）

网易财经智库（微信公号：wyyjj163） 出品

网易财经智库是网易新闻打造的财经专业智库，整合网易财经原创多媒体矩阵，依托于上百位国内外顶尖经济学家的智慧成果，针对经济学热点话题，进行理性、客观的分析解读，打造有态度的前沿财经智库。欢迎来稿（投稿邮箱：cehuazu2016@163.com）。