楼市进入复苏通道 头部房企业经营韧性凸显引领新周期

穿越周期，一个新的时代正在开启。

据4月18日最新出炉的国家统计局数据显示，一季度GDP同比增长4.5%，比上年四季度环比增长2.2%；中国消费市场由降转增，社会消费品零售总额114922亿元，同比增长5.8%，经济的复苏也传导到了楼市。

同样是来自于国家统计局数据，一季度，商品住宅销售面积同比增长1.4%，商品房销售额也“由负转正”，同比增长4.1%。多个指标延续年初的企稳复苏势头。

在住户贷款方面，也出现复苏势头。尤其是今年3月，根据央行公布一季度金融数据显示，居民中长期贷款新增6348亿元，创下历史同期新高。

宏观经济的稳步向好，房企销售端出现向好迹象，正带动全国市场信心修复。

虽说当前楼市有企稳回暖的态势，但仔细观察会发现这一轮复苏的路径有所变化。从不同城市来看，一二线城市楼市企稳回暖较快，其他二线城市还处在止跌平缓复苏的阶段，三四线城市反弹迹象还不明显。

考虑到购房者对购买力及收入预期的改善、对行业信心修复需要时间，市场仍然处于温和恢复的阶段。正如东方金诚研判，在政策力度和方向不变的情况下，楼市可能会迎来一个缓慢回暖过程。

也就是说，今年房企仍会面临不小的压力，尤其是一些处于低谷的房企需要加快走出周期的步伐，但像碧桂园等已经成功穿越多次房地产周期的优质房企目前正呈现稳步复苏态势，展现出了对抗风险的强大韧性。

分化加速 优质房企延续强者恒强的局面

这一轮楼市复苏，一个明显的趋势是，当一些房企还在应对行业挑战时，优质房企率先抗住了压力，实现了稳中有增。

在今年一季度，碧桂园累计实现权益合同销售金额约718.7亿元，权益合同销售面积939万平方米。3月份，公司权益销售额实现连续第二个月环比增长，表现仍然稳健。

在当前大多数房企业绩承压的背景下，优质房企仍然走出向上曲线，离不开一个“稳”字及前瞻性布局。

就碧桂园而言，早在2018年以来就布局了除住宅以外的其他经营性业务，开拓了科技智慧建造体系及上下游产业链等新业务赛道，与地产主业相互协同，推动企业转向“高科技综合性企业”。即使经历周期，也能实现平稳过渡，实现高质量发展。

在最近召开的2023年会上，碧桂园集团管理层表示，将持续提升全周期综合竞争力，借助科技智慧建造体系实现提质增效，全力参与保障性住房等代管代建业务，稳步推进新业务的发展，培养新的业务增长点。

对于未来发展规划，碧桂园董事会杨惠妍明确提出，未来三到五年要持续优化资产布局、打造精益高效型组织、一体两翼布局（房地产主营业务为主体、代管代建和科技建造为两翼）。坚持轻重并举，竞争力将迈上另外一个台阶。

简单来说，当前房地产市场已进入全新发展阶段，楼市的企稳回暖，将加剧优质企业强者恒强的局面，也将成为一种不可逆的趋势。

健康良性发展 方能行稳致远

优质房企强者恒强态势愈发明显，关键在于债务水平、财务结构和融资能力的优质房企展现出超乎同行的优势，稳定了房地产市场发展，帮助修复市场信心。

房地产作为资金密集型行业，一旦发生发生流动性危机，对企业来说将是致命性打击。所以一个企业能否健康良性发展，决定着房企的安全边界。

尽管2022年市场疲弱、行业面临严峻挑战，但碧桂园集团整体上保持了稳健发展。为了应对外部的不确定性，碧桂园将可能遇到的各个风险点都纳入现金流铺排的考量，做极致版本的压力测试。中长期按季度、短期按周进行滚动更新，确保实现“削峰平谷”，以平滑可能存在的阶段性波动，留足安全垫。

正是对资金做到开源节流以及合理分配，2022 年碧桂园、龙湖、万科等房企年内到期债券全部如期偿付完毕，没有出现任何违约或延迟支付本息的情况，保持着良好的信用记录。

除了自身内功的修炼之外。自去年11月开始，随着“金融16条”系列支持房地产企业融资政策陆续出台，房地产行业已经形成信贷、债券和股权“三支箭”的融资组合，政策端也明确了“补血”的条件：金融资源向“零违约”优质房企倾斜。

凭借稳健的财务状况、优秀的运营能力和可持续的发展预期，碧桂园受到监管部门和主要金融机构认可。

如去年下半年至今，碧桂园先后获得增信担保成功发行两期共25亿元中票，并通过“央地合作增信”模式发行10亿元公司债，以及十家银行逾3000亿元综合授信。今年年初，其还获得中国工商银行提供的2.8亿美元“内保外贷”业务，200亿元中票也获交易商协会接受注册。

当下的企稳进程对于优势房企来说是关键机会。东兴证券认为，优质头部房企将持续受益于竞争格局的改善，在需求回暖之时抢占先机。因此看好具有信用优势的优质央企、国企，以及有望获得融资端的大力支持、有效改善资产负债状况的优质民企。

从“规模”向“品质” 楼市步入产品力红利时代

稳步向好是大势所趋，但对比过去，房地产市场的生存逻辑，也正发生“实质性改变”。

在“房住不炒”主基调之下，行业竞争的坐标已经彻底改变，“唯规模论”的开发模式成为过去式，开发商们跨入新赛道，开始聚焦“以产品力为核心竞争力，以创造客户价值为驱动力”的新赛道。

简单来说，房企不仅要造出好房子，而且要做好生活的增值服务，提供更好的人居环境。

但想要实现“精细化开发”并非易事，这对每一个身处行业的房企，都提出了更高的要求，只有真正把购房者诉求放在第一位才能赢得市场。

一些嗅到行业变化的房企，已经在开始进行更多的探索与尝试。

据观察，在产品力的打造上，多家房企都在今年升级了交付体系。例如融创中国进入“归心交付体系2. 0”，强调品质精工体系化、客户服务全维化、空间营造场景化、社区运营精细化、社群活动IP化、生活体验多元化。龙湖2022年提出全新“龙湖智善交付”体系，以新交心，贯穿九个维度和多种服务维场景。旭辉控股的“悦心交付”体系，注重品质主义、绿色主义、惊喜主义、完美主义、交房即交证等服务创新。

对局势的变化碧桂园也颇有预见性。在2018年房产投资热度居高不下时，碧桂园并没有高举高打，而是率先提出“提质控速、行稳致远”战略，主动降杠杆，强调回归房地产主业，回应客户所需。

在碧桂园集团举行2023年度工作会议上，碧桂园集团管理层再次提出要精细管理，走质量发展之路，打好一场“翻身仗”。

碧桂园董事会杨惠妍也强调，围绕市场和客户提升产品力和成本力是“一百年都不会错的商业逻辑”。她认为，“房地产行业是一个传统行业，在原来高速发展的时候，企业对市场、对客户的研究是不足够的，现在我们必须要围绕着市场和客户去思考公司的中长期发展。”

正是以客户为中心，2022年全年，碧桂园集团连同其合营公司和联营公司已累计交付近70万套房屋，在行业内遥遥领先。

看似简单的交付背后，碧桂园要求各区域做到由“按时交楼”进入“完美交楼”。不仅制定出一系列求精细、完善的管理要求，用制度落实交付力+产品力；同时还将安排核心管理人员牵头，从集团层面统筹产品力提升工作，从而真正实现以客户为中心。

经济正在渐次复苏，楼市正在企稳回暖，强预期下，优质龙头房企发展动能十足。民生证券研报称，当前市场对地产行业在经济中的支柱地位认知更清晰，优质房企将因稀缺性和系统重要性获得重估，强烈建议关注碧桂园等优质地产企业的行情和机会。