您的位置:首页>房产 >内容

杭州,给全国楼市点亮信号灯!

2023-04-26 17:27:40来源:
导读今天,有媒体统计了杭州3月份新增供应的住宅面积数据。同时,他们还调查了杭州4月新开土动工的“公示住房面积”数据。得出一个“颠覆大众认...

今天,有媒体统计了杭州3月份新增供应的住宅面积数据。同时,他们还调查了杭州4月新开土动工的“公示住房面积”数据。

得出一个“颠覆大众认知”的结果,那就是杭州目前在售的,以及新动工公示的楼盘,几乎没有90平以下的房产了。

说“几乎没有”就过于绝对了,不过数据显示:3月杭州新增供应商品房8217套,其中90方以下小户型只有844套,占总供应量的10%。

让人惊讶的是,面积180平米以上大平层,居然新推出了1182套,占比14%,是90平以下小户型的两倍。


小户型除了占比只有个位数,另一个特点是区位上,属于核心区的城区,基本没有小户型房产出售,那8%的小户型新房,几乎都在远郊城区。

这对于杭州楼市而言,是一个“很大很鲜明”的变化,因为杭州过去以吸引互联网年轻人才买房落户为主,过去一些面积小于90平,还能做到三房两厅的户型,往往最受欢迎。

这次媒体集中报道“杭州几乎没有90平之下的新房”。多家媒体的主旨都说是给“刚需家庭”发声。

这些媒体认为开发商对“房产刚需市场”的错判,导致刚需群体的购房需求无法满足。

甚至有媒体“倒逼政府”,希望政府再次出台新楼盘“必须,大,中,小户型”配售的新规。

我的观点恰恰与这些媒体相反,杭州未来几乎没有90平米的新房不仅符合市场规律,而且会是全国楼市的信号灯,未来不分一二三四线,几乎都没有“90平之下的新房供应”了。

这次几个媒体替所谓“刚需一族”发声,指责楼盘开发商建造中大户型,不建小户型,是盲目追逐高利润,无视“穷人刚需”。

这样的指责在其他城市还成立,但在杭州与其他一线城市头上,就是“外行”了。

像杭州这样的城市,一块地拍出之后,房产建筑总面积,容积率,绿化率等数据都已经公布了。

同时,杭州楼盘的面积单价也几乎有“限价”,所以原则上,270平米的房子,建成两个135平和三个90平,开发商的售价和利润是差不多的。

而且实际上,小户型的面积单价总会略高于中大户型的单价,所以相同面积,多个小户型的总售价,还要略高于两个中大户型的总和(别墅豪宅除外)。


许多媒体与“单身刚需”对新房只有远郊才有小户型不满,提出希望政府出台“大,中,小户型强制配售比例”的政策实际上是一个老政策。

在2006年的时候,当时全国楼价暴涨,购房需求激增,新房及楼盘土地却供应不足,于是当年国家出台了“7090政策”,当时是要求全国各城市都要执行,只是不同城市推出这一政策的时间不同。

三四线城市退出的更早一些,而北京和杭州这样的一线和新一线城市,都是在2014年退出了这一政策。

所谓“7090政策”,就是国家规定,新建楼盘必须保障“90平米以下的住房,累计面积超过整体楼盘的70%”。

如果我们看一看过去二十年的楼价趋势,就会发现“7090政策”的出台和退出,符合两大规律。

第一个规律是房价的涨跌曲线,政策推出时是2006年房价上涨最厉害,刚需供不应求的年份,而2014年,我们回望会发现是上一轮楼市暴跌的最低谷时期。

第二个规律就是2015年我国推出了全面二孩政策,到如今,国家甚至出台了三胎政策。

今天的“刚需定义”,今天的“改善型需求占比”都和2006年发生了根本性变化。

2006年是大量农民工进城落户,国家城市化工业化增长率都远高于如今的社会。

相反,以一线城市和杭州这样的新一线城市为例,二十多年的高速发展,以及培养出一批“高收入中产阶级”,他们或者二胎,或者追求更宽松的居住环境,因此对“中大户型”的需求,也算改善型刚需。

那么会有一些单身,或者购买力只够“小户型”的新婚夫妻,会提出反对意见:难道他们组建新家庭的刚需就能被忽视么?

如果新婚夫妇只能买到远郊的新房,在房贷和超长通勤时间的压力下,又怎么会会有精力生一胎甚至二胎?

又如何实现新房面积与新生儿的“共振”呢?

这其中,恰恰忽略了我国城市发展的循环效应。

06~14年的“7090”政策,依旧可以称为现在年轻人的政策利好。

因为那十年的小户型政策,为如今的年轻人留下了足够的“小户型二手房”,深知其中很多还是毛坯或者精装修未入住的“准新房”。

所以现在的年轻新婚刚需,会形成“两种选择”,第一种是收入较高的,有一定经济基础依旧决定“小户型过度”的,可以在核心区买“相对较贵的二手房小户型”,这样二手房市场的循环也保障了。

另一批无法接受核心区二手房小户型价格的年轻刚需,基本也买不起核心区的“一手小户型”,他们只能选择先在远郊买小户型,然后未来向核心区奋斗。

那么现在每年推出这么多的中大户型又由谁购买呢?

当然是过去十年,那些在中心城区或者远郊买房的年轻人,经过十年积淀,有的家庭二胎甚至三胎了,如今他们手上的小户型成功卖掉了,也就有了改善大户型的基础。

这才是保障房地产市场回归“房住不炒”但是又不会暴跌的合理循环结构。


实际上,绝大多数有三四线生活经历或者县城亲戚的朋友,就会发现实际上越是三四线城市,新房早就以中大户型为主了,90平米以下的房子,除了极少数是用来占学区的,其实本身居住价值并不大。

这也体现了我国楼市的另一个规律。

过去,我们看一二三线楼市的涨跌曲线,会发现每一轮楼市的价格涨跌传递,都是一二线先涨,三四线再跟涨,而且一二线的涨跌幅度远超三四线。

如今,我们却要领会另一个规律,那就是“小户型消失”,新建住宅越来越趋近于中大户型,这一趋势,更早出现在三四线户型,如今向一二线城市传导。

曾经,一些楼市专家将新房小户型占比用来作为城市分级的依据,现在我们杭州这样的新一线,在“房屋面积发展趋势”上和三四线城市没有鸿沟,而是沿着三四线的“面积发展路线”在走。

如今杭州楼市“90平米新建住宅公示不到10%”,是不是开发商对刚需的误判?

我认为“市场”最有资格给出答案。

根据杭州专业房产机构的统计,杭州新建住宅3月份共成交10583套。其中最热销的是90-120方户型,成交了4785套,在市场上占据45%,接近一半。90方以下小户型则成交了869套,仅占全部房源的8%。

从真实的销售数据也能看出,现在近半“刚需”要的就是90~120的中户型,第二需求是120~160的中大户型,最后才是90平以下的小户型,和160平以上的大平层与豪宅,这些需求都不到10%。

不说我国楼市如今的价格与泡沫是否合理,只从“户型面积”占比来看,是非常合理的橄榄型,中间需求多,超大超小户型需求都少。

而不是一些媒体借机鼓动,挑起“贫富差距”的金字塔结构,他们所鼓吹的90平以下的需求占绝大多数,显然是不合理也不真实的。

一个小户型需求居高不下的社会,一定是单身率高,结婚率和生育率极低,职场内卷极度严重的社会。

因此杭州作为新一线城市,未来共同富裕示范区,90平米以下户型的逐步消失,将成为全国楼市转型的信号灯!

免责声明:本文由用户上传,如有侵权请联系删除!

猜你喜欢

最新文章