存量住房贷款利率下调还远吗？_湖北

原标题：央行明确将“鼓励”转为“指导”

存量住房贷款利率下调还远吗

来源：武汉晚报

8月1日，央行、国家外汇管理局召开2023年下半年工作会议，部署下阶段工作计划。在支持房地产市场平稳健康发展上，多个提法引发市场关注。其中，会议明确，“继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行，更好满足居民刚性和改善性住房需求。指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。”另外，央行、国家外汇局提出落实好“金融16条”，延长保交楼贷款支持计划实施期限，保持房地产融资平稳有序，加大对住房租赁、城中村改造、保障性住房建设等金融支持力度。

【事件】

“政策进入实操层面”

2022年以来，5年期以上LPR仅下调了45个基点，存量房贷利率随LPR下调点数远小于新购房贷利率，因此造成存量房贷利率偏高，叠加去年理财收益下降，居民提前还款现象明显。

随着时间推移，存量房贷利率调降得到越来越多人的关注，并引起央行等金融监管部门的注意。今年7月，央行在国新办新闻发布会上曾指出：“支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。”在8月1日的2023年下半年工作会议上，央行传递出更加积极的信号，会议明确，下半年要指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。

多位业内人士指出，下调房贷利率和降首付是降低居民购房门槛和购房成本的重要举措，是回应了市场呼声。易居研究院研究总监严跃进指出，“此次表述有重大变化，过去是‘支持’和‘鼓励’，而现在是‘指导’，这意味着政策进入实操层面”。

“下半年房地产支持政策将较二季度明显加码。可能包括在因城施策原则下，适度放宽限贷限购措施，加大公积金购房支持力度，加快推进‘带押过户’模式、激活二手房市场，以及进一步引导新发放居民房贷利率下行，乃至适度下调存量房贷利率等。”东方金诚首席宏观分析师王青表示。

中指研究院分析认为，从不同城市看，当前仍执行较严格限制性政策的城市多为核心一二线城市。近日，北上广深四个一线城市表态大力支持、更好满足居民刚性和改善性住房需求，预计后续核心一二线城市在房地产市场长期过热阶段出台的政策均有望逐步优化。

未来政策优化空间较大

根据中指数据，2023年以来全国已有超40城调整首套房贷利率下限至4%以下，根据监测，7月重点城市首套平均房贷利率已降至3.9%，较2021年高点下调超150个基点，大幅降低了居民购房成本。但同时，当前仍有约20城首套房首付比例在30%及以上，二套首付比例在40%及以上，部分核心城市首套房贷利率仍采取5年期以上LPR加点，未来政策优化空间较大。

中指研究院指数事业部总经理曹晶晶认为，降低存量房贷利率有助于降低居民负担，提升居民消费意愿。此次央行再次明确指出“指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率”。预计未来将有商业银行逐步落地相关政策。对于商业银行而言，居民住房贷款是优质资产，若有银行开始降低存量房贷利率，或通过转按揭方式争取客户，那么也将推动更多银行采取相关举措。

“部分城市或部分银行已经开始降低房贷利率，未来的竞争会越来越激烈。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，央行这一表态，意味着政策顺应民意，顺应扩内需促消费的大背景，但也要有序推进这项工作，避免无序竞争导致市场预期发生大幅度波动。

首提城中村改造金融支持

会议另一个焦点，是首次提及加大对住房租赁、城中村改造、保障性住房建设等金融支持力度。

严跃进告诉记者，这是当前首次提及对城中村改造的金融支持内容。“此前局会议提及，积极推动城中村改造。此次央行积极反馈，明确要对这个领域进行金融支持。这个表述有助于引导后续各金融部门积极调整金融产品和服务中心，积极推动城中村改造工作。”严跃进认为，此次三个领域的金融支持，也说明当前对于一些保民生领域的工作有新的划分，此次将此类领域划分为住房租赁、城中村改造、保障性住房。这个划分信号意义很强，过去提及比较多的可能是老旧小区改造、保障性租赁住房等内容。而此次央行对于此类划分有所变化，所以金融投放重心有变化，这要求各市场参与主体关注此类微妙的变化。

在李宇嘉看来，该政策的目的在于适应房地产供求关系发生重大变化的新形势，调整涉及房地产贷款的结构，针对新市民、年轻人、外来人口、中低收入人群等住房需求的主体，增加资金的支持力度，促进金融、地产、实体经济与城镇化的协同发展。其中城中村改造可能会创新融资的工具，包括专项债、政策性金融工具、专项基金、公司债企业债等等。

【解读】

房地产政策持续调整优化

释放出哪些信号？

延长保交楼贷款支持计划实施期限、指导银行调整存量个人住房贷款利率、进一步落实“认房不用认贷”……

近期相关部门频频发声，房地产政策持续优化调整。这些新政释放了哪些信号？又将带来怎样影响？

支持刚性和改善性需求

“二套房首付比例降到四成，利率降到4.8%，我们两口子的公积金贷款额度提高到了100万元，税又退了4万元……”近期购买了一套120多平方米改善性住房的南京市民赵先生，给记者细数享受的诸多政策优惠。

今年以来，各地持续优化房地产调控政策，从优化限购限售政策到下调最低首付比例，从发放购房补贴到强化公积金政策支持，从购房契税补贴到二手房“带押过户”……房地产政策不断优化调整，有力支持了刚性和改善性住房需求。

这在信贷数据上也有所体现：上半年，个人住房贷款累计发放3.5万亿元，较去年同期多发放超过5100亿元；6月个人住房贷款利率为4.11%，同比下降0.51个百分点。

从中长期来看，我国房地产市场正从过去的高速发展转向平稳发展。7月24日召开的中共局会议提出，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱。

“考虑到我国房地产市场供求关系已经发生深刻变化，过去在市场长期过热阶段陆续出台的政策存在边际优化空间。”中国人民银行货币政策司司长邹澜说。

“从需求侧尽快采取切实措施，更好地满足刚性和改善性住房需求，有助于稳住和提振居民住房消费。”招联金融首席研究员董希淼表示，相关部门提出更加明确的要求，回应了市场呼声，传递出积极信号。

部分地方“试水”推进政策落地

7月下旬以来，从新一轮老旧小区改造部署，到推进超大特大城市“平急两用”公共基础设施建设，再到城中村改造，一系列政策部署直指改善居住环境，提升居住品质。同时，作为拉动投资的重要抓手之一，一系列动作将激发上下游相关产业发展的活力，带动有效投资和消费，对稳增长、惠民生意义重大。

从到地方，政策持续加码，城中村改造重要性再度提升。

近期，调整存量个人住房贷款利率、“认房不认贷”、改善性住房换购税费减免等政策导向成为市场关注焦点。在相关部门的鼓励和引导下，已有部分地方和机构积极响应。

北京、深圳、广州、上海等一线城市先后发声，将结合自身房地产实际情况支持居民刚性和改善性住房需求。河南郑州、广西梧州等地优化住房套数认定标准，江苏的镇江、扬州、苏州等多个城市出台购房税收优惠政策……

购房者对房地产金融政策调整亦充满期待。上海市浦东新区金桥区域一家美凯龙爱家门店的资深经纪人告诉记者，近期来店里咨询政策的客户明显增多，他们普遍对降低首付比例和贷款利率的政策特别关注。

严跃进认为，“认房不认贷”有利于激活房屋置换链条，活跃市场交易。降低部分存量房贷利率则有助于减少居民扎堆提前还款和违规“转贷”行为，提振居民扩大消费的意愿和能力。

董希淼认为，针对存量房贷利率调整，央行近期的表态从此前的“支持和鼓励”变为“指导”，这传递出更加积极的信号，将有利于加速政策落地。