惠州的楼市,是与深圳深度捆绑的。
2006-2015年,惠州房价仅从3000-4000元涨到5000-6000元,十年未翻一倍,被称为珠三角“鬼城”。直到2014年,深圳楼市开始大涨,同时提出打造湾区经济,加强深莞惠合作,惠州楼市才迎来上涨机遇。2015-2019年,惠州房价一路猛涨,均价突破万元大关,五年增长一倍左右。
2020-2021年,随着深惠城际、深大城际等项目陆续签约,深圳地铁延至惠州的消息流出,以及深圳购房政策收紧,惠州更是成为许多深圳客的绝佳选项。惠州房价一路攀升至1.35万元,一度领涨全国70个大中城市,成交量也位居三四线城市之首。
受益于房地产市场大热,惠州的经济也在高速增长。2015-2018年,惠州经济总量从3000亿元跨上4000亿元台阶,增幅29.5%,比广州(21.1%)、佛山(23.1%)还猛。2020-2022年,惠州GDP增幅27.9%,更是高居全省之首。
然而高增长的背后,也埋下了不小的隐忧。2015-2019年,惠州房地产开发投资从600亿攀升至1150亿,占固定资产投资的比重也从32.8%升至54.7%。实体经济遭受冲击,工业投资占比从38.5%降到25.1%。2019年,惠州规上工业增加值增速仅有1.8%,电子、石化两大支柱产业分别增长1.0%、-3.9%,均低于规上工业增速。
惠州的卖地收入越来越多,土地财政依赖度也是一路走高。2017年,惠州卖地收入首次超过百亿,2018年超过200亿,2020年甚至突破500亿,土地财政依赖度飙升至120%以上,位居全国前列。
疯狂开发造成了海量库存。中原地产数据显示,2021、2022和2023年底,惠州住宅的去化周期分别达到29个月、34个月和23个月,几乎都在2年以上。如此情形,在短期需求透支之后,必然面临的结果。
-02-
跌落神坛
2021年下半年开始,随着深圳楼市逐渐降温,惠州楼市也走下神坛,不仅房价一路走低,成交量也断崖下滑。
2023年底,惠州房价已跌破万元大关,相较1.35万元的高点跌落了25%以上。截至今年1月份,惠州新房价格已经连跌9个月,二手房价格也已连跌6个月。去年全市累计成交住宅56956套,为2015年来最低数据,相比2020年跌落了60%以上。
近两年,惠州楼市乱象频出,高额返佣、五折卖房等行为屡见不鲜,引发不少舆情事件。比如去年中秋国庆假期,保利阳光城从前两年的1.5万元/平方米的备案价水平,通过中介实施高额返佣,直接降至折合7800-8500元/平方米价格对外推售,被主管部门叫停锁盘。
即使是以价换量,惠州本地显然也无法消化如此庞大的库存。根据乐有家发布的2021年购房数据,惠州购房者中深圳客占比高达58%,本地购房者仅有20%。因此,当刚需透支、投资客离场,惠州面临的就是“困难模式”。
雪上加霜的是,惠州的人口还在负增长。2022年,惠州常住人口605.02 万人,较2020年、2021年分别减少0.7万人、1.58万人。即使惠州2022年GDP增速(4.2%)高居全省之首,也没能阻止人口流出。
这背后的原因,一是惠州产业发展不强,二是居民收入水平不高。
作为珠三角工业大市之一,惠州拥有电子信息、石化能源新材料两大核心支柱产业,占规上工业总产值的65%以上。电子信息虽然是吸纳人口的主力,但主要承接深圳资源外溢的惠州尚处于产业链底端,很难吸纳高水平人才。加上惠州居民人均可支配收入排在珠三角倒数第三,其对普通打工人的吸引力也是平平。
如今,深圳制造业正飞速迈向高端,楼市也在逐渐降温,的惠州出路何在?
-03-
出路何在
相比跌落神坛,不少业内人士认为,如今的惠州楼市更像是回归合理状态。某房企人士在接受媒体采访时表示,“经过这一涨和大跌,再给一点时间,相信市场接下来会慢慢回归到更为合理状态。”
实际上,虽然房价与成交量大跌,但回归合理的楼市其实并不一定是坏事。究其根本,努力发展自身经济产业,提升生活环境与收入水平,才是城市发展的康庄大道。
2023年,惠州的经济成绩单还是非常亮眼的——经济总量5639.68亿元,稳居全省第五;同比增长5.6%,位居全省第四。
投资结构也在优化——工业投资增长13.8%,基础设施投资增长24.7%,房地产开发投资下降4.6%。工业投资占固定资产投资比重46.7%,比房地产开发投资高出16.2个百分点。
工业经济可圈可点——重点产业中,电子行业增长8.1%,石化能源新材料行业增长5.9%,生命健康制造业增长7.7%。超高清视频和智能家电、新能源电池两大产业集群入选“2023中国百强产业集群”,制造业竞争力初步显现。
放眼未来,惠州的机遇仍在。去年9月广汕高铁通车,惠州“1市3线9站”高铁站线格局落成,全面融入“广深半小时经济生活圈”。同年12月,《深圳都市圈发展规划》公布,惠州成为深圳都市圈的两大副中心之一,城市全域“入圈”,无疑是重大利好。
根据规划,未来惠州将培育壮大石化能源新材料、高端电子信息、生命科学等支柱产业,建设世界级绿色石化产业高地,打造粤港澳大湾区(广东)清洁能源中心。深惠城际、深大城际、深汕铁路等项目加快建设,惠州也将全面融入“轨道上的大湾区”。
机会是留给有准备的人的。努力打磨自身,惠州未来必能厚积薄发、更上层楼。
参考资料:
[1] 各地统计局
[2] 比深圳还猛,房价涨幅全国第一!惠州这座城市,要被盯上了?功夫财经
[3] 新房成交套数超深莞两城总和,谁还在买惠州房子?中国房地产报