本轮重磅房地产新政是应该买房了吗？

　　上周五楼市进来史上力度最大的行政政策，楼市政策开启组合拳，国家队下场收房了。这和财富关系比较近，金融从业特别要了解。因为这次新政是一改之前挤牙膏的方式，直接四项政策接踵而至：

　　在5月21日，武汉已经开始执行新政策，首套房首付比例不低于15%，房贷利率为3.25%，二套房首付比例不低于25%，房贷利率3.35%。重庆也出台多项购房支持政策，包括多子女家庭购房补贴等。

　　为什么国家这个时候猛打强心针？房价能不能起来？国家收了房子怎么办，这个贷款怎么还？我们本期多花时间解读：

　　4月单月新房环比下跌4.6%，已经是连续11个月下跌，这个月，全国只有六个城市没有跌，新建住宅销售额下降了31.1%。2024年一季度，商品房代售库存面积7.5亿平米，同比上涨16%，创历史新高。

　　其实2023年二手房销售面积超过了新房，这对房地产的生态是非常大的影响。就是这样的背景下，上周还有条新闻：美国对中国出口商品开启狂暴模式，对于新能源等商品最高加征100%的关税。

　　这个事情对于我们的出口会有很大的影响。咱们知道：拉动经济的三驾马车，投资、消费、出口，无论哪个受影响，其他必须要顶上来。

　　当下消费已经很努力了，包括一些水电煤气有涨价，但对整体经济来说贡献度不高，所以还需要回到房地产的刺激上来。

　　毕竟如果房价吸引了投资者：一方面买房可以定格未来十年以上的消费能力，消化货币；另一方面房价的提升，居民资产总值增加，也是可以提升消费信心。

　　而且中国家庭60%以上的资产都是房子，居民杠杆率很高，也容不得房子出问题。房价回撤幅度大，首先影响的是金融系统。

　　其实上周末两天观察到局部城市的部分楼盘确实出现了火爆的情况，说实话，这里面一是分不假，第二，热点的楼盘也是一些前期降价较大的楼盘。

　　其实在政策最积极的角色一定是开发商，这一轮救市的效果，一方面看政策的后续推动，一方面开发商可能要发挥更大的作用。

　　这个更大的作用，并非是以前的虚假繁荣、涨价策略；而是真正的薄利多销，和国家统一起来，去库存。所以本轮房价更多的是稳住，而很难回到大幅上涨的路线上。

　　比如降低首付，首付降下来就算部分人够得到，很多人不敢说我利息未来能不能还得上，这才是买房的关键。

　　所以这次政策带来的房地产的刺激，包括国家队收房，也是为了保量而不是报价。明确了这个逻辑，参考以下观点：

　　一是投资性房产不太用考虑，未来房价的上涨幅度有限，有多套二手房的可以考虑从不动产转移到金融资产上来；

　　二是当下可能是一个改善性住房的一个好的换房时机，换房过程中，地段和环境可能是最重要的因素，核心城市的核心地段；

　　三是如果资金不是那么充分，可以等一下保障性住房，公租房，国家买房之后大概率是要出租的。

　　根据再贷款条款，本次贷款期限1年，可以展期4次，理论上就是5年，5年之后怎么办？

　　毕竟现在保租房RIETs是长期险资和部分长线投资机构比较喜欢的产品。其实这3000千亿也好5000亿也好，无法解决7万多亿的存量房问题，而是解决的是信心问题，加速房地产行业出清，用信心撬动市场，平稳经济和就业。

　　最后敲黑板：房地产新政是经济弱复苏下必行的强心针，带来的影响一方面是成交量会有所上行，但保量而非保价；另一方面，普通人摒弃房地产长期升值的思维，尽快转移到金融资产上来。

　　说个不恰当的例子，目前房产在一线%都不到，相对于股票市场而言都已经不便宜。如果房价不上账，这个市盈率确实要考虑要有通盘的规划。

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