集体诉讼以房地产委员会为目标

集体诉讼正在寻求颠覆房屋待售的方式以及向代理商支付的佣金。原告说，目标是通过挑战代理商如何在当地的多列表服务(称为MLS)上分享佣金来让房屋销售更便宜。在3月6日由家庭卖家Christopher Moehrl在芝加哥提交的Moerhl诉全国协会房地产经纪人(NAR)中，被告是全国房地产经纪人协会，全国20家最大的MLS和四家最大的房地产经纪人特许经营者：Realogy ，HomeServices of America，RE / MAX和Keller Williams Realty。他们被指控违反联邦反托拉斯法，密谋要求卖家以高额支付佣金。

诉讼称，诉讼重点是NAR的“买方经纪人委员会规则”，根据该投诉，该规则要求“所有经纪人提出全面，不可协商的买方经纪人赔偿要约”，以便参加MLS，这是经纪人传统上用来列出待售房产的东西。根据诉讼，不参与MLS的经纪人无法有效地推销其房产。

“基本上，案例归结为NAR及其董事会在房屋销售方式以及经纪人关系如何与客户合作方面设立的游戏规则。这些规则确实是强制性的。每个司法管辖区都有一个MLS是案件中的一个问题，并且MLS作为一项要求，你必须遵守NAR的规则，“公司反垄断业务组Cohen Milstein的合伙人Benjamin Brown说道，其中一个原告的诉讼律师。

NAR回应称，没有这样的规则

然而，根据NAR通讯副总裁Mantill Williams的说法，NAR没有像诉讼中所述的“买方经纪佣金规则”。

“NAR规则强加的唯一要求是，上市经纪人会告知所有其他MLS参与者对买方经纪人的赔偿金额是多少，”威廉姆斯说。“该金额由卖方和卖方的经纪人决定 - 而不是由NAR或MLS决定。它可以表示为销售价格的百分比或固定金额 - 低至1美元。根据NAR政策，买方的经纪人可以与卖方的经纪人自由协商佣金金额。“

卖方可以协商他们向自己的代理商支付的佣金。虽然卖家传统上支付佣金，但该佣金通常与买方的代理人分开。卖方最终可能会以较高的上市价格向买方转账。

对于大多数卖家来说，支付5%或6%的佣金是标准。在售价为6%的经纪佣金的30万美元房屋销售中，卖方将支付18,000美元，然后与买方代理分开。这是许多卖家可能认为的标准情景。

根据投诉，该系统存在两个问题。首先，由于买方的代理人将获得一半的佣金，因此可能会诱使他们选择列表以显示佣金最高的人。

第二个被指控的问题是委员会假定两个代理人的部分都有全面服务工作。对于销售代理商，这意味着上市和营销房产，审查买家和谈判销售价格等服务。对于买方的代理商，包括寻找合适的房产，安排展示和谈判合同。

但是，如果买家已经知道他们想要什么房产或者卖家是否已经有买家，会发生什么?投诉称，在这两种情况下，代理商的工作都将减少 - 但佣金通常会保持不变。

布朗声称，卖方支付双方佣金的结果是一个无效且反竞争的市场。

NAR认为，当涉及谁支付佣金时，MLS规则是不可知的。威廉姆斯说，MLS的目的是提高住宅物业的买卖效率。

“与诉讼中的指控相反，NAR规则不要求卖家向代表买方的经纪人付款。这些规则只是告诉卖方经纪人通知所有其他MLS参与者该经纪人将收到的佣金部分出售后，该经纪人将向合作买方的经纪人支付销售费用，“威廉姆斯说。“例如，假设卖方同意将其经纪人6%的销售价格作为佣金支付。卖方的经纪人与卖方一起告诉所有其他MLS参与者这笔佣金将是多少向该经纪人的买方支付该经纪人的经纪人，以实现该物业的出售。

布朗希望的结果是减少卖家支付的佣金，同时将MLS改为提供更多竞争的东西，尽管他不确定那会是什么样子。

“这可能是一个非常重要的诉讼。当你开始谈论调整这些交易带来的百分比时，这对人们的生活产生了很大的影响，“布朗说。

哪些房屋卖家和买家应该了解佣金

肯塔基州列克星敦邮政现代营销部的房地产专家兼运营副总裁Ron Humes表示，无论这起诉讼如何，每个买家和卖家都应该知道，在佣金方面没有任何规则。

佣金因经纪人，地区和个人关系而异。由代理商自行决定他们会同意多少佣金。大多数经纪人将与他们的客户谈判佣金 - 但如果客户不问，那么他们不太可能减少费用。

卖方应该与他们的代理人讨论他们的期望，并根据他们能负担多少以及代理人将要做的工作量来达成公平的佣金安排。已经有买家或在一个服务领域只需要帮助的卖家可能会寻求谈判较低的佣金。

“服务成本由企业主自行决定，就像在任何行业一样。它始终是消费者和代理商之间的公开谈判，”Humes说。

虽然买家在技术上并不支付经纪人的佣金，但有些人认为这些成本会以较高的销售价格转嫁给他们。由于房屋上市合同是指定佣金的地方，买方可能无法协商销售代理的佣金，因为它们不属于该交易的一部分。

但是，买方减少佣金也有例外。例如，如果买方没有自己的代理商，佣金可能会减少，但这通常取决于房产的类型以及代理商的工作量，根据房地产经纪人Rachel Ostow Lustbader的说法Warburg Realty在纽约。

“在出售公寓或联排别墅的情况下，减少佣金的问题较少。但是，在合作销售的情况下，卖方的经纪人必须与买方合作完成董事会的一揽子计划，一次 - 消费和苛刻的承诺，实际上是买方经纪人工作的最大部分。在这些情况下，卖方的经纪人不太愿意减少佣金，如果有的话，“Lustbader说。