“捡漏”捡来一房二“主”，法拍房里藏着多少“坑”？

从小就在驻马店长大的肖锋，虽然后来南下广州打工，工资有一万多元，但能在老家买套属于自己的房子，一直是他的心愿。

三年前，肖锋通过法拍平台购得一套房产，一套评估价50万元的房子最终被他以36万元拍得，不仅感觉像是捡漏，更是完成了自己多年的心愿。

肖锋说，买下房子后，他以为自己很快就能装修入住了，结果却发现，自己很快陷入一场已经持续3年多且至今仍未结束的。

意外出现了

2021年7月，肖锋在一家法拍网站上，看上了这套已经处于“二拍”状态的法拍房，房屋的面积、所在小区的位置，都让他心动。

这是一套位于驻马店市驿城区的房子，面积108.51㎡，房号为1304。根据遂平县人民的查封信息，该套房子的所有人，为河南省成功房地产开发有限公司（下称“成功公司”）。

2021年7月18日，遂平县人民确认：肖锋以3074元，在该套房屋的公开竞价中，以最高应价胜出。

2021年7月28日，遂平作出裁定，裁定确认肖锋拍下的房子拍卖成交。

几天后的8月3日，遂平向肖辉送达了拍卖成交确认书。

8月5日，遂平又向驻马店市不动产登记服务中心送达(2021)豫1728 执134号协助执行通知书。“请你单位协助执行下列项目:解除对河南省成功房地产开发有限公司名下……1304房产的查封；将上述房产过户到买受人肖锋名下。”遂平在这份协助执行通知书中称。

但很快，意外出现了。

2021年8月20日，当地一位名叫吴高歌的案外人，向遂平提出执行异议，并自称，自己系安置户，遂平拍卖案涉房屋侵犯其合法权益，随后又提供了被房的房产证、安置协议书、成功苑小区房屋安置协议书、产权调换安置协议书、驻马店市政府驻政文[2008]176号文件、驿城区旧城改造和房地产开发指挥部办公室文件关于成功苑小区旧城改造项目搬迁补偿安置实施方案、驻马店市驿城区新华街道富强社区居民委员会出具的证明等材料。

一套房产，却冒出了两个“业主”，这最终导致1304号房产的最终归属，变得更加扑朔迷离起来。

肖锋声称，伴随着遂平向自己开出协助执行通知书，意味着1304号房产所涉案件已经执行终结，此后不应受理案外人异议申请。

但遂平县则认为，包括1304号房产的涉案房产，虽系成功公司开发建造的，但在被查封之前，已按安置房转让给吴高歌，因此，吴高歌对涉案房产享有物权期待权。而且，根据《最高人民关于人民办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，鉴于吴高歌与成功公司签订了商品房订购协议书，且所购房屋为安置房，同时房屋面积已超出了所购房屋面积的百分之五十，等于是已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。最终于2021年9月裁定，吴高歌的异议申请理由成立，中止对1304号房屋的执行。

不服该裁定的肖锋，随后又向驻马店市中院提出复议申请。

2024年1月，驻马店市中院作出终审裁定：撤销遂平的执行裁定，发回遂平重新审查。

而此时，距离最初以36万元拍下1304号房产，已经过去三年多。

一房二“主”

第一财经记者查询发现，除了肖锋买下的这套法拍房，成功公司名下还有多套房屋，先后被驻马店市遂平县人民（下称“遂平”）、河南省信阳市潢川县人民等多地查封、法拍，而引发“真假房主”的也不只这一起。

比如，由于成功公司未能及时偿还黄久艳37万元欠款，其中一套同样登记在成功公司名下，面积约110㎡，房号为1604的房屋，被潢川县人民（下称“潢川”）查封。随后，一位名叫张俊生的案外人，向信阳市中级人民提出执行异议之诉请，要求确认自己对1604号房屋的所有权，并不得对该房屋进行查封和执行。

既然房屋登记在成功公司名下，也已经先后对该批房屋实施查封、拍卖完毕，怎么又会突然冒出一些“真正”的房屋所有权人呢？

在吴高歌、张俊生等人的执行异议裁定书与判决书中，第一财经记者最终发现了导致肖锋陷入的一些陈年往事。

张俊生称，自己是驻马店市百货公司（后更名为京广商厦）职工，于1988年7月1日与单位签订“集资住房合同”，在案涉小区位置集资建设一套房屋，并于1995年11月15日办理了房产所有权证。

2008年8月18日，驻马店市政府作出“关于将京广商厦家属院建设项目列为旧城改造项目的批复”决定，将案涉小区列为旧城改造项目范围。

2010年9月27日，驻马店市驿城区旧城改造和房地产开发指挥部办公室制定了“成功苑小区（原京广商厦家属院）旧城改造项目搬迁补偿安置实施方案”。

之后，根据该“搬迁补偿安置方案”规定，张俊生于2010年12月1日与成功公司签订“驻马店市安置协议书、补充协议、产权调换安置协议书、成功苑小区房屋安置协议书”。

2017年3月14日，成功公司与张俊生签订“商品房安置订购协议书”，将案涉1604号房屋以回迁安置方式出售给后者。之后，张俊生向成功公司交纳“房屋产权费、住房燃气保险费、住房预交电费、住房物业管理费、住房装修押金、住房垃圾处理费、住宅燃气开口费”。

但令人遗憾的是，因成功公司自身原因，截至1604号房屋被查封时，成功公司仍未将1604号房屋变更登记至张俊生名下。

类似的事件，同样发生在1304号房产。2017年5月22日，吴高歌与成功公司就安置房补签商品房订购协议书，购买了这套房屋，但同样未及时办理相应的房屋变更登记手续。

不过，就在肖锋准备持遂平的执行裁定书，前往办理1304号房产的房产证时，却意外得知，吴高歌已经于2021年9月18日在驻马店市不动产登记交易中心办理了该房产的商品房买卖合同登记备案。

风险

那么，导致类似发生的背后原因又是什么？

已经有近10年法拍房服务经验的河南开拍助手网络科技有限公司总经理王刚说，其中一个可能性比较大的原因，是一些在执行、法拍房屋时，虽然去了不动产登记中心，并确认这些法拍房确实由该开发商开发，却忽略了这些房子可能是安置房，还需要到当地的指挥部去调阅更详细的房产买卖信息，以确定真正的房主，这才导致购房的发生。

第一财经记者先后多次与遂平执行法官联系，但截至发稿，对方仍未就此问题作出回复。

那么，对于已经付出36万购房款并法拍成功的肖锋而言，下一步该如何操作才能尽可能降低损失？

王刚的建议是，无论是肖锋，还是吴高歌，两人在这起法拍房中，其实都是善意的“第三人”，自身权益都被开发商与债权人之间的债权官司波及。如果确实因为原因，导致房屋被错误拍卖，虽然可以通过执行回转撤销法拍，但此时，肖锋作为善意的“第三人”，如果自身利益因工作疏漏造成损失，则可以依据国家赔偿法的相关规定，要求支付资金占用费以及其它因购买该法拍房产生的费用，获得相应赔偿。

不过，相对于吴高歌而言，张俊生则最终于2021年9月拿到了信阳市中院的终审判决书，其中认定，张俊生对1604号房屋享有足以排除强制执行的民事权益，也撤销了潢川的（2021）豫1526民初2961号民事判决，并不得对1604号房产进行查封和执行。

这对肖锋而言，不是一个好消息。

第一财经记者查询发现，无论是裁判文书网，还是人民网留言板上，因法拍房引起的都屡见不鲜。

王刚也说，这些年，仅自己服务的客户中，与肖锋类似的，就有十多起。其中的多数判例，最后都是以执行回转、撤销法拍并退还拍卖款了结的。

“也有（法拍成功后）不愿意退房的。”王刚说，自己经历的最典型的一个法拍房客户，为了避免退拍卖款，甚至把自己的银行卡都全部注销了。

与法拍房相对应的是另一个事实，即法拍房源的总量正在呈现增长趋势。

一份由中指研究院发布的2023年全国法拍市场监测报告显示，2023年，全国355个城市法拍市场挂拍各类法拍房源79.6万套，相比2022年的58.3万套增长了36.7%。

可是，即便法拍房源同比增长近40%，2023年的法拍房成交量，却仅比2022年同比增加2.1万套；2023年的法拍房成交总金额3004.1亿元，也基本与2022年持平。

这意味着，相对于法拍房供给端的增加，该如何调动购房者参与法拍房的积极性，打消其法拍顾虑，仍是一个值得关注的问题。

（文中肖锋为化名）