楼市持续回勇 準买家及投资者纷纷加快入市步伐

在外围经济趋於稳定及股市造成的财富效应下，楼市持续回勇，準买家及投资者纷纷加快入市步伐，刺激楼市再度“炙手可热”。各发展商见机不可失，亦蜂拥推盘以食尽大市。短期而言，料将有逾3000伙新盘相继登场，新一轮新盘大战一触即发。

楼市刚需强劲，楼价节节上升，细价楼及一些纳米楼由於银码较细，往往是上车首选。在如斯热烫的市况下，非但发展商开盘变得相对进取，而二手业主亦善价而沽，频频调高叫价。

在盘源紧绌下，连“无楼睇盘”亦屡屡被快速吸纳。

楼市缘何缺盘严重?归根究底，最主要的原因之一，是市场的“换楼链”几乎被打断。楼价高企令上车客只能选择细单位。

此外，不少住在细单位的业主，即使“心郁郁”想换楼，但由於在换楼时有诸多掣肘，亦只好迫於无奈暂时住在原有单位，最终造成细单位需求不断增加，但供应面却只能单靠新盘苦苦支撑，二手细单位放盘寥寥可数，造成此板块“有入无出”的现象。

结果是，二手市场换楼链几乎断绝，上车客难以找到心仪的放盘，在僧多粥少下，小单位的二手成交价只能居高不下，市民只能一边埋怨楼价高企，一边鬥抢盘入市。现时有部分地区的上车盘，已开始“进击”600万的重要关口。这个关口的重要性非同小可。

上车选择少之又少

根据现行按揭的规定，600万以下的单位，可透过按揭保险计劃，承造八成按揭。换言之，首期是120万元。这对一般市民而言，是不多亦不少的金额。正常而言，年轻人投身社会工作储蓄一段日子，与伴侣结婚后，这应该是这些二人家庭可应付的金额。

然而，600万以上单位，暂时只能承造六成按揭，首期便需大幅增加至240万元，对一般市民而言，这是天渊之别，要储到这笔首期殊非难事。年轻人要是没有“父幹”，又可以如何上车?

政府推出各项辣招税的原意，在於压抑楼价，惟暂时来看是适得其反。

其实楼市政策理应因时制宜，鉴於现时部分上车盘的入场门槛已达600万元的八成按揭重大关口，个人认为政府应趁此机会，适时轻度鬆绑影响上车及换楼用家的按揭措施，又或者略为调整一下压测的假定加幅，有助小单位业主换楼，重新盘活换楼链及整体楼市供应面，令楼市重回更健康轨道发展。