金融加码住房租赁市场的春天来了吗

决策层自今年7月大力推行租售并举的住房制度，这被视为中国房地产市场的新方向，银行、大型房企、长租公寓运营者都从中嗅到了商机。11月3日，建行深圳市分行与招商、华润、万科、恒大、中海、金地集团、碧桂园、星河等11家房企，以及比亚迪、方大集团、研祥智能、兆驰等11家企事业单位签署房屋租赁战略合作协议，宣布正式开发深圳市长租房市场。这只是银行涉足租赁市场的一个新近案例。全天候科技统计发现，截至目前，已有中信、建行、中行和工行等多家银行开始相应政策，宣布了类似的房屋租赁金融产品计划。

而作为房地产市场中最不可缺少的参与主体——房企也纷纷加速租赁市场的租赁产业链条蕴藏的巨大发展空间也使房企加快了布局脚步。据不完全统计，目前已有超过20家百强房企启动长租公寓中长期发展战略;碧桂园、万科、保利在内的一些龙头房企都将长租公寓列为实现转型的创新业务之一，甚至有计划独立上市。

手握流量优势的支付宝和京东也于今年11月纷纷推出租房平台，二者都在拉拢房企旗下的公寓品牌以及分散式长租公寓运营方(俗称二房东)加入平台;对于支付宝、京东的租房平台而言，向B端(公寓运营方)和C端(租房用户)提供金融服务都在计划之内。

那么，“金融”能在多大程度上为住房租赁市场的发展保驾护航?多方参与、看起来热闹的租赁市场真的会迎来春天吗?

1、银行联手房企，杀入租赁市场

“从银行的角度讲，这是一种比较安全的贷款。开发商拿地的价格就低，成本体系解决了。租房的人肯定也是符合政策要求的一批人，总体风险是可控的。”某股份制银行相关负责人告诉全天候科技。

央企与大型房地产企业是银行的主要合作方。

以工商银行为例，11月28日，工商银行北京分行宣布，将为住房租赁市场企业端与个人端推出专属金融产品。消息显示，与工商银行北京市分行签署住房租赁战略合作协议的分别是北京市保障房中心、城建集团、首开集团、亦庄控股。未来五年，工行北京分行将为北京住房租赁市场各参与主体提供总额不少于6000亿元融资支持。

建行在深圳的合作方则是万科、华润、碧桂园这样的房地产公司。消息称，建行已与房企签署了超5000套住房租赁权转让协议，房源均为精装修新房。

在这种模式下，双方签署租赁权转让协议，通过银行平台出租房源，同时，银行也可为租户提供包括租房按揭贷款在内的金融产品，这解决了开发商建设资金被长期占用无法回笼的关键问题。

“这种模式其实有点像之前的人才公寓，但当时的问题是成本体系没有设计好，开发商不赚钱。”上述负责人称，“现在新的政策下面，开发商拿地的价格就比较低，成本能够控制。”

市场的兴奋离不开政策的推动。从去年下半年开始，附加条件增多便成为了土地拍卖市场的一个重要风向，北京、广州、杭州等多地都推出限售地块。7月20日，住建部会同发改委、公安部国土资源部等九部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，提出要采取多种措施加快推进租赁住房建设，培育和发展住房租赁市场，并选取广州、深圳等12个城市作为首批住房租赁试点。

同一时间，与租赁相关的集中式公寓、长租公寓、养老公寓等市场也被逐渐炒热。在房屋回归居住属性的政策引导下，大型商业银行开始陆续涉水。

“政策肯定是要响应的，其次，租房本身是个很大的市场。”该负责人称。

按照国家统计局的数据，今年1-10月，个人住房贷款(按揭贷款)同比出现负增长。而租赁市场的空间正在被拉开，链家研究院数据显示，从2013年到2016年，北京、上海居民首次购房年龄从30岁推迟到34岁，他们预计到2020年，租房人数将达到1.9亿;到2025年，中国租赁市场规模将从现在的1.1万亿元增长到2.9万亿元。

2、资产证券化潮下：“二房东”跑马圈地

租赁住房的资产证券化也在风生水起。

12月1日，“招商创融-招商蛇口长租公寓资产支持专项计划”获深交所评审通过，并拟于近期发行。该专项计划是全国首单长租公寓抵押贷款资产证券化产品，也是目前储架式CMBS(商业物业按揭支持证券)发行规模最大的住房租赁类资产证券化产品，获批发行规模达60亿元，创下长租公寓类资产证券化的最高额度记录。

招商蛇口公告显示，此笔CMBS将分多期发行，第一期发行规模不超过人民币20亿元，期限为18年。

作为长租公寓龙头企业，招商蛇口拥有大量低成本的存量长租公寓，分析认为，通过发行CMBS，招商蛇口既盘活了存量资产，也保留了长租公寓的所有权，为打通“投资、建设、运营和退出”的完整业务链条以及转型升级提供了有效的渠道。

此前的10月份，新派公寓权益型房托资产支持专项计划也在深交所正式获批发行,发行额度为2.7亿元,期限5年。这一长租公寓类REITs(Real Estate Investment Trust，房地产信托投资基金)也被视为市场的开放信号。

事实上，政府在公租房上的投资力度、政策的大幅度推进让2014年重启的REITs试点开始加速。央行、住建部的多个文件中都传递了推进REITs试点、将REITs作为公租房融资渠道等政策信号。

在此之前，俗称“二房东”的分散式长租公寓模式的代表——魔方与自如都也通过资产证券化的方式获得了资本市场的支持，从而实现了前期投资到资本市场融资的转变。

“如果没有REITs这样的融资方式，运营商的业务增长速度会很慢，只能是靠租金和其它收入覆盖成本之后，再拿利润去扩张业务。”盈家生活的CEO邢弢告诉全天候科技，“不借助金融手段，一个二房东能做到2000个房源差不多已经是极限了。”

尽管盈利困难，租后服务的衍生价值也未完全体现，但行业的跑马圈地正在愈演愈烈。今年以来，包括安心公寓、城家公寓、爱上租等长租公寓连锁品牌都获得了超过亿元的融资。

在东方证券分析师竺劲看来，租赁市场金融支持加速将会使两类企业受益：一类是房地产基金公司，另一分类就是公寓运营商和深度参与租赁市场的公司。

“十九大之后，明显感受到市场的反应很强。”邢弢说，但他认为尽管有金融工具加持，但“二房东”模式在未来仍然存在不确定性。

租金与其他衍生服务收费构成了分散式长租公寓目前还算清晰的盈利模式，但拿房与装修也让品牌的运营成本高企，一旦出租率低于阈值，便很容易陷入拿房越多亏的越多的局面。

“政策鼓励的是租赁，没说鼓励二房东，大部分二房东还是在亏损状态。同时低价拿地的开发商成本肯定更低，未来在租金上竞争力并不强。”邢弢告诉全天候科技。

3、个人租房贷款只是试水?

与银行和REITs带来的浪潮不同，针对租户的个人租房贷款似乎并不被业界看好。

在与房地产公司签约的同时，建行深圳分行也发布了面向租户的个人住房租赁贷款“按居贷”，对符合条件、有长租需求的个人发放，贷款时间最长10年，单户最高贷款额度为100万元，利率则低于购房贷款。

工商银行同样为个人承租者推出了“个人租赁住房贷款”，融资金额可达100万元，期限可达10年，产品与建行如出一辙。

不过，邢弢对面向个人租户的贷款产品持保留态度。

“不确定因素太多，租户一般不会一次租十年，业主也不太可能十年都不涨租金。”邢弢说，“租房贷款比较实际的一个场景就是付三押一，有的人没办法、或者不愿意一次性拿出那么多钱，所以去贷款。”

在邢弢看来，租房贷款对租户的意义更多在于应急，而不适用于长期的借贷。同时，信用卡和消费贷款的存在也让租房贷款有极大的可替代性。邢弢认为，相比租户，开发商和运营商更像是贷款的受益者。

自如在之前推出过类似的分期产品，租客在使用自如App进行租房时，通过实名认证、信用等级达到一定水平后，就可以通过贷款分期支付房租。另一家长租公寓品牌爱上租也与网商银行和华瑞银行合作了租客的分期服务。

“对运营商来说，这类贷款最大的意义就是补充现金流，我一年才能收上来的钱，现在一下就能收齐，再拿这笔钱去扩张业务。”邢弢说。

除了银行和长租公寓品牌，支付宝、百度金融、京东白条等互联网公司也表示过进军房屋租赁市场的态度，但尚未有明确的行动。

“个人租房贷款也是试水，额度和期限一般都不会是上限。”上述银行负责人称，“作为银行，政策肯定要响应，无论能不能做好，总要先做出来。”