自如忙着IPO “增益租”真的好用吗？

《投资者网》侯书青

近日，有消息称自如或在4月份向港交所递交招股书，计划募集10亿美元资金。有多家媒体向自如方面询问具体细节，自如表示不予置评。

作为长租公寓行业中硕果仅存的几家机构之一，自如撑过了行业最困难的时期，官网显示其房源数量达到100万套。但也难以否认，自如已经3年未获融资，在租约证券化这条融资渠道受阻之后，自如需要自己造血。

2021年，自如上线了“增益租”模式，公司与业主之间的关系由承包变得更像是托管，其中装修收入或许会为自如带来新的收入来源。但从目前已披露的数据看，业主们对这一新模式的认可度仍有较大的提升空间。

3年未融资

自如CEO熊林早年在联想、IBM等公司任职，2010年被左晖看中，挖到链家任副总经理。2011年，熊林与左晖一行人去欧美、日本考察后，自如在链家内部开始孵化，2016年起独立运营。2018年的数据显示，自如的管理的房源规模当时就已经超过70万间。这样的数量即便是放到现在仍旧十分能打。

当时市场上的几大长租公寓平台：青客公寓、魔方公寓、蛋壳公寓的管理规模仅为9.72万间、7.62万间、43万间。而世界上最大的公寓租赁管理公司：日本大东建托，2022年的管理规模也不过103.6万间。

面对自如手上的100万房源，人们不禁要问，自如是怎么打下这片“江山”的？无他，唯钱多尔。

链家作为自如背后的大树，不仅为他带来了房源，更为自如铺平了融资之路。腾讯不光参与了链家金额最高的B轮融资，更是两度出现在自如的融资名单中。蛋壳在其5年的短暂生命里获得了8笔融资，自如目前虽只进行过4轮融资，但融资总额远超蛋壳。

2018-2020年2年间，自如合计收到来自腾讯、红杉、软银等机构的约80亿元融资。2020年，长租公寓行业进入融资低潮期，软银愿景基金仍独家投资10亿美元。钱多的好处立竿见影，2018年1月，自如的A轮融资总额为40亿元。蛋壳公寓或许是见事态紧急，也于一个月后拿到了1亿美元融资。

融资层面的暗自较劲，不久就演变成了价格战。

速途网2018年8月的一则消息称，天通苑的业主有一间120平方米的三居要出租，心理预期是月租7500元。房源引来了自如和蛋壳的工作人员，自如将报价提到9500元，蛋壳则以每轮300元的幅度加价，该房源最终花落蛋壳公寓，月租升至10800元。虽然自如很快出面否认此事，但仍有当年的新闻显示，许多自如租客的月租出现了几百元的上涨。

彼时我爱我家CEO胡景晖也在8月17日的电话会议中称，蛋壳和自如正在以高于市场价20%-40%的价格争抢房源导致租金上涨；2天后，胡景晖宣布离职，并在媒体沟通会上直言：“长租公寓爆仓，一定比P2P更厉害。”长租公寓的价格战，也随着胡景晖的离职被摆到桌面上。

过快的扩张，也为自如的房源质量造成了影响，2018年前后，不时有自如房源甲醛超标的消息见诸报端，这也倒逼了自如增加了市内空气质量检测环节。目前，大多数自如房源内都贴有甲醛浓度检测结果。

竞争越是白热化，越需要冷静。许是自如听进了胡景晖的话，2018年9月5日，中信证券-自如2号第3期在上海证券交易所挂牌转让，此后，自如再未发行过租金贷ABS产品。“竞价抢房源”一事也因监管的介入而告一段落。

2019年，长租公寓行业进入洗牌期，据澎湃新闻的粗略统计，当年有至少69家机构退场，价格战的硝烟开始散去。曾经相继登陆美股的长租公寓平台：蛋壳公寓、青客公寓结局凄凉。

2019年4月，胡景晖离职半年后，蛋壳公寓因租金贷暴雷事件闹得“壳破浆飞”，连累无数租客流落街头，终于在上市1年多后宣告退市；后者也在上市2年多后宣告破产；魔方公寓目前仍在经营，但去年向港交所递交的招股书至今仍未有回音。

价格战就像是养蛊，自如在2019年笑到最后成为了“蛊王”，软银用10亿美元的独家战投为其加冕，自如的投后估值已经超过450亿元。但经历疫情，自如已经3年未获得新一轮融资，租约证券化的行业敏感性也堵住了这条融资渠道。

自如需要自己造血。

该怎么造血呢？

租约证券化的“黑历史”叠加疫情的影响，让资本对长租公寓行业的态度变得更加谨慎。而从另一个角度讲，疫情也为长租公寓行业带来了新的“钱景”。

2020年初，蛋壳公寓和自如双双借着疫情做起了文章。蛋壳一方面以“不可抗力因素”为由要求业主免除3个月租金，甚至为工作人员定制了“话术”，另一方面却仍照常扣除租客的房租等各项费用。

自如则出现众多租户在微博上维权，原因是疫情期间部分租客足月到期，但是不便搬家换租，需要短暂续约一段时间。而自如却借此机会上涨租金，雷锋网的消息称，涨幅普遍在10%-30%左右，最高涨幅达38.3%，而以往的租金涨幅仅在3%-5%左右。此外，还有租客指出疫情封控期间自如无法履行每月2次的保洁、维修服务，却仍要在租金中收取服务费等问题。

后续CEO熊林回应称：“一是客户从长租变为月租或季租，二是房源价格显著低于同地段、同小区类似房源的价格。”但该回应并未得到租户的认可，澎湃新闻引述维权租户的话称“自如的续约租客普遍面临着涨租，并不仅限于长租换短租，未遇到涨租的租客仍在合同履行期内。”

此事最终以自如减免租户服务费而告一段落，但自如的“搞钱”之路并未就此止步。

2021年3月，自如面向业主上线“增益租”模式。自2011年成立起，自如一直尽职尽责地扮演着“二房东”的角色，遵循着“收房、租房”的传统模式，自如将其称为“省心租”。

两种模式之间最直观的区别在于，选择“增益租”的业主，不仅将房子租给自如，还需要出资由自如装修房屋，好处是自如会分给房东更多收益。“省心租”模式下，自如需要自费装修房屋（增加隔断等），且软装部分需要自如提供。

看上去，“增益租”的对自如和业主双方都有“增益”。自如能够借此让自己的模式变得更“轻”，免去了昂贵的收房费用、装修费用、软装的购置储存费用等，还能增加一项来自装修的现金流。与业主的关系从“承包”变为“类托管”，更强调管理属性。

业主则能稳定拿到至少市场价80%的保底收益，无需每年让出1个月的租金。若房租价格上涨，租金溢价部分将在年底与自如五五分账。装修款项也可以选择分摊在租金里分5年支付给自如，但是需要支付利息。

现在，假如有一位业主与自如签约“增益租”满一年，当他与自如分账时，他能得到的钱主要包括：保底收入、溢价收入两部分。在这一年时间内产生的全部房租，需要支付服务费、搬家、维修等费用，若选择分期支付装修费，则需要在租金中扣除本金及利息。

氢财经的报道显示，装修费若选择5年分摊，总额约为16万元，这意味着平均每月的房租收入会少2660元，此外还需要扣除分成费用和实际房租10%左右的管理费。

这笔账是否划算见仁见智，但根据中国城市住房租赁智库联合自如研究员发布的报告，“增益租”推出2年，目前该模式的委托量在总管理量中占比约为10%。

放眼行业，“增益租”都算是一个很新颖的玩法，理论上，装修费用及其中的利润都能够改善自如的现金流。但话说回来，如果真能做到利好双方的话，2年时间又何止10%呢？（思维财经出品）■

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