涉14块“毒地”！陆家嘴索赔百亿背后：耗时7年的项目沦为空城，仍有业主不愿离开

原标题：涉14块“毒地”！陆家嘴索赔百亿背后：耗时7年的项目沦为空城，仍有业主不愿离开

14块“毒土地”惹来一宗百亿诉讼案。

11月3日，上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司（下称“陆家嘴”）发布公告称，控股子公司苏州绿岸房地产开发有限公司（以下简称“苏州绿岸”）名下14块土地存在污染，且污染面积和污染程度远超苏钢集团挂牌出让时所披露的污染情况。

陆家嘴集团公告 图源/陆家嘴集团官网

陆家嘴认为，在案涉土地的调规及出让过程中，江苏苏钢集团、苏州环境科学研究所、苏城环境科技、苏州高新区管委会、苏州自规局存在一系列侵权行为，共同导致了原告方受让存在严重污染的案涉土地。对此，陆家嘴将上述五个主体告上法庭，要求其赔偿 100.44 亿元及诉讼费等。

消息一出，瞬间引发舆论关注，不少人困惑于天价索赔金额的形成及“污染土地”背后的原因。而想要了解这起备受市场关注案件，还要追溯至7年前。

公开资料显示，苏州绿岸曾为苏钢集团全资子公司，也是上述地块开发主体。2016年，因钢铁市场低迷，苏钢集团将苏州绿岸95%股权挂牌出售。10个月后，陆家嘴指定控股子公司佳湾公司和佳二公司(通过信托计划)组成联合体，经过222轮竞拍，以约85.25亿元的总金额拍下苏州绿岸的股权。

彼时，苏州绿岸名下共有17宗的土地使用权，建筑面积超100万平方米、体量巨大，陆家嘴将绿岸项目定位为高新区首个百万方城市区域综合体，更是将其视为公司开启转型、实行“走出去”战略的重要一环。

但项目推进并没有预期中顺利，2021年绿岸项目“毒土地”事件爆发，导致住宅区2800套房屋暂停销售、投资百亿的区域综合体项目沦为一座空城。当地中介向九派财经透露，“毒土地”污染基本人尽皆知，后续开发商给部分维权业主做了退款，但仍在人选择在小区居住。

针对上述情况，北京金诉律师事务所主任、房产律师王玉臣告诉九派财经，就陆家嘴集团而言，其在案涉地块中建设规模大、项目类型多、资金投入更是不菲，而相关项目在建设、竣工、销售等各环节发现所在土地存在严重污染，建设暂停、竣工验收不合格、销售中止、整改修复、重新鉴定等都是陆家嘴集团正在或者后续需要面临的问题。

【1】还有业主住在“毒土地”上

据媒体报道，14块“毒土地”中，已开发项目的有8宗，包含12号地块（已停工）；教育配套的2号、13号地块（已竣工）；商办、商业用途8号、9号地块（已竣工）；12号住宅用地。凤凰网房产苏州于今日实探发现，受污染影响，2号地块所建雷丁学校未取得办学许可已停止招生；13号地块上的幼儿园项目已建成但没有开学。

另有房屋中介告诉九派财经，存在污染的地块还包含住宅项目锦绣澜山的两个楼盘——锦园、绣庭。其中，锦园一期的六栋房分别于2018年12月和2019年10月开盘，2019年12月交付；二期于2020年4月开盘，2021年10月交付。公开信息显示，2021年锦绣澜山项目均价为2.4万元，2022年，部分户型的均价升至2.6万元。

苏地 2008-G-6 号宗地地块规划示意图 图源：陆家嘴集团公告

随着首批业主的入住，毒土地污染问题也开始展现。2021年6月，2号教育用地上所建雷丁学校未通过环评，涉及工业用地改教育用地问题。苏州绿岸还曾因此被苏州环保部门调查，并处542.7万多元的行政处罚。自此，苏钢17宗地块开始进入污染自查阶段。

2022年4月，江苏省公布的《第二生态环境保护督察组向我省移交的第六批信访事项办理情况》中提到，第三方检测机构检测结果显示苏州绿岸项目多处地块土壤中苯并芘、萘严重超标，这些污染物中部分元素具有致癌风险，不符合用地标准。同月，苏州锦绣澜山锦园暂停销售。

“当时业主们联名上书开发商维权，最后开发商把维权业主的房子退了，项目也就此封盘，已经有一年多。”上述中介告诉九派财经，但是还有十几户人家没有参与维权，目前还住在里面，浒墅关镇的商业综合体锦绣和陆坊附近则成了“无人区”。

目前，锦绣澜山内仅有峰誉庭楼盘还有二手房在售，10月的挂牌价为1.6万元，成交均价为1.5万元。据悉，峰誉庭共计6栋高层住宅，超过600户，其中1-3栋住宅为为苏钢集团家属区动迁安置的定销商品房项目，4-6期为面向市场的商品房。

锦绣澜山项目 图源/抖音@太阳山下

对此，易居研究院研究总监严跃进在接受记者采访时表示，该事件要处理需要面临几个难点。首先如果涉及购房者，处理起来会比较复杂，购房者的权益需要保护；其次，该项目本身体量很大，问题解决起来需要时间，尤其是疫情后，很多之前的土地问题查证起来比较困难，整个周期会比较漫长；第三，如果拆除已建成的建筑，后期修复成本也比较高。

【2】不断扩大的“毒地”面积

困扰业务的“毒土地”究竟如何形成的？事实上，绿岸项目地块原为苏钢集团的老厂区，而经环保督察组确认的几个污染地块，正是分布在老厂区的焦化区，以及原用途为炼钢厂的非焦化区内。

这类受污染的区域原本只能用在工业建设等环节上，却多次被改变土地性质。据上游新闻报道，2008年12月，原苏州市国土资源局经收储、挂牌，将苏钢集团老厂区（主要为非焦化区)部分地块用途调整为住宅、商业、商务金融用地后出让给苏钢集团。

2013-2014年期间，苏州市相关部门再次批准调整用地规划，原地块的部分区域被划出用作市政道路和公共设施，加入了大片原焦化区用地，调整后的绿岸地块被重新分割为17个子地块，土地用途变更为住宅、商办、工业（研发）、教育等。

苏钢集团工厂 图源/苏钢集团官网

更为蹊跷的是，在苏钢将苏州绿岸挂牌出让前，焦化区的用地问题曾被重新提起，后又轻轻放下。

根据苏钢集团于2016年8月挂牌时披露的信息，苏州绿岸名下地块中，非焦化区域的土壤和地下水基本未受到污染，可再开发利用；焦化区域的污染主要集中在4号地块局部区域，根据修复目标值，最终确定0-18米深度内，污染范围为17542平方米，污染土方量为39604立方米。

另据陆家嘴与苏钢集团签署的《股权交易事宜备忘录》，双方约定:“关于部分地块存在土壤污染事宜，根据经苏州市环境保护局备案的相关调查评估报告，该等土壤环境治理不存在技术上的障碍。”

没有技术障碍的土壤环境治理，如今却成为百亿烂尾的根本原因，当中究竟有何隐情？对此，陆家嘴在最新的公告中称涉，事地块调规及出让过程中，不排除苏钢集团、环境检测机构等存在涉嫌一系列违法违规、弄虚作假等可能，导致存在严重污染的土地进入公开交易市场，并在挂牌转让苏州绿岸95%股权时隐瞒了相关信息。

陆家嘴的质疑并非没有道理，随着相关检测深入，“毒土地”的面积正逐渐扩大。

根据陆家嘴此前公告，截至今年7月25日，苏州绿岸持有的1号、2号、3号、4号、5号、6号及10号等7幅地块存在不同程度的污染，不符合地块原对应的规划用地标准。而到了11月4日披露的公告，已确定存在污染的土地变成了14块，分是1号至13号，及17号地块。

值得注意的是，绿岸项目中的14号、15号、16号地块还未有信息披露，根据陆家嘴的公告，这三个项目是两个住宅用地一个教育用地。这三块土地未来是否会有被列入“毒土地”行列的风险，暂不得而知。

【3】动荡下的陆家嘴集团

无论如何，“毒土地”事件给动荡下的陆家嘴集团更添上一层阴影。

在苏州绿岸项目上，陆家嘴付出了超百亿人民币的代价。根据陆家嘴披露的信息，该项目7年的开发中，陆家嘴集团累计工程等投入金额约21.9亿元，叠加2016年竞拍绿岸公司时所支付的85.25亿元交易总金额，陆家嘴在该项目上的投资总金额，已达到107亿元。这笔投入也最终成为了诉讼文书中的索赔金额。

除此之外，陆家嘴还需要面临项目烂尾带来的一系列问题。王玉臣律师告诉九派财经，仅在民事责任方面，陆家嘴集团就存在着和施工单位签订的施工合同、和业主签订的购房合同等各类合同的违约风险。

王玉臣律师称，虽然土地存在污染，但是施工企业进行了施工建设，依旧需要支付工程款。而且，如果合同履行出了问题，依旧需要承担相应的合同责任；如果开发的楼盘已经对外销售了，而最终这个房子没法投入使用，或延期交付，作为开发商，恐怕还要承担合同解除的法律后果，或延期交房的违约责任等。

陆家嘴开发的地产办公楼 图源/陆家嘴官网

在地产项目一地鸡毛之外，陆家嘴集团的金融业务也进入瓶颈。2016年，陆家嘴集团曾启动百亿资产重组，出资拿下部分金融、证券公司股权，搭建起“证券、信托、保险”的金融业务结构。

但在2022年年底，陆家嘴信托因踩雷旭辉、世茂、融创等多家房企，首次出现项目违约的情况，8个逾期项目资金规模超过40亿元，投资人多次到陆家嘴信托大楼维权讨要兑付方案，甚至有人冲动跳楼被拦下。

一时间，以“稳健、持续增持、低风险”著称的陆家嘴信托开始走下坡路。截至2022年年末，陆家嘴信托资产总额中房地产类金额为142.27亿元，占比为11.08%。另据陆家嘴最新涉诉公告显示，陆家嘴信托仍有多个涉房诉讼未了结，涉案金额超43亿元。

在双轮驱动不利的情况下，陆家嘴近年来业绩表现堪忧，不仅依旧未能摆脱依赖地产业务的局面，盈利能力也在持续下滑。

据2022年财报，2022年，陆家嘴实现营收117.62亿元，同比减少15.21%；净利润10.85亿元，同比下降74.84%，其中房地产业务创造的营收为100.42亿元，占比达到85.4%。今年前三季度，陆家嘴的营收约57.75亿元，同比减少14.48%；归属于上市公司股东的净利润约8.37亿元，同比减少27.75%。

九派财经记者 郭梓昊 陈静仪 王芊蔚

【来源：九派新闻】

版权归原作者所有，向原创致敬