高善文：关于当前房地产市场的几点观察

2023年，在一手房交易量继续萎缩的同时，二手房交易量在价格继续下修的背景下出现广泛和幅度较大的反弹。基于第三方的数据来推断，目前许多重要的估值指标暗示二手房的价格可能已经回到合理区间，二手房的价格修正似乎接近完成。

一手房市场的压力也许反映了持续增大的交付风险和价格下跌不够充分等因素的共同作用。从尽快稳定房地产市场和宏观经济的角度看，需要在尽快消除房地产企业的流动性风险、进一步消除交付风险的基础上，引导一手房价格充分修正，尽快恢复市场功能。

值得高度警惕的是，如果房地产企业流动性风险进一步蔓延，那么未来情况的演化仍然存在许多变数。

——高善文 中国金融四十人论坛（CF40）学术委员、国投证券首席经济学家

*本文为作者在2024年1月27日的CF40宏观政策季度报告（2023年四季度）发布会“制造业投资与产业升级”上所做的主题交流，文章仅代表作者个人观点，不代表CF40及作者所在机构立场。

数据来源：Wind，国投证券研究中心

考虑贷款的可负担性，坏消息是居民预期收入在下降，好消息是按揭利率比当时低得多。在合理的久期假设下，相对于收入，贷款的可负担性是差不多的。

我们知道，2016年-2017年是最近一轮房地产价格明显开始上升的起点。从这些指标来看，当前二线城市的住宅估值已回到本轮泡沫化早中期的水平，即估值相对较低，价格可负担，因此刚性需求入市，交易量开始放大。

以上是从估值层面理解二手房交易量为什么放大，如果把微观层面的估值变化和宏观层面不存在供应过剩结合在一起，我们的基本结论就是中国二手房市场的价格修正在2023年已经接近完成。

进一步引申的结论是，中国住宅市场正在经历的是价格的明显修正，而不是泡沫的破灭。价格修正的成因是受突发疫情影响，租金和居民预期收入下降，但同期房价继续上涨，导致资产价格脱离基本面，迫使价格下修回归。

当前宏观经济的核心问题

是尽快恢复一手房市场功能

一手房市场进一步缩量可能有三个原因。

一是地方政府对一手房市场进行限价，价格无法充分修正，市场难以出清，导致交易量无法释放，市场不能发挥正常功能，调整过程无法顺利、彻底地完成。而二手房价格可以更加自由地下跌，一旦调整到合理区间，刚性需求得以释放。

二是一手房市场有交付风险，交付压力还存在进一步扩大的可能。

三是一手房供应缩量太快，企业拿地和开工收缩，新房推盘下降。

对照二手房的调整情况看，如果政府能够充分消除交付风险，彻底阻断房地产企业的流动性风险，并引导一手房市场价格充分调整下修，那么一手房市场的企稳是值得预期的。

从这个意义上看，我认为当前宏观经济的核心问题是要尽快恢复一手房市场的功能。

需要充分强调和高度警惕的是：如果房地产企业流动性风险进一步蔓延，那么未来情况的演化仍然存在许多变数，这方面的不确定性仍然很大。