区划升级是否促进了住房供应并降低了房价

一项针对芝加哥地区变化的新研究发现，这些变化导致当地房价上涨，而非下跌，同时对当地住房供应没有明显影响。当今城市主义最具影响力的观点之一是，解决住房危机的关键是改革分区和建筑法规，允许更高的建筑和更高的人口密度。

越来越多的市场城市学家和伊姆比斯提出了这样的理由:限制供应和需求，价格就会上涨。因此，随之而来的是，放宽建筑法规，使其更容易建造——并允许更高、更密集的建筑——将增加供应，导致价格下跌，从而使住房(和昂贵的城市)更容易负担。

但是，发表在《城市事务评论》(Urban Affairs Review)杂志上的一项新研究给这些作品带来了一些众所周知的负面影响。它的作者Yonah Freemark是麻省理工学院城市规划专业的博士生，他分析了芝加哥社区分区的影响。书房的一个自然实验(社会科学研究的“黄金标准”)通过比较一组初始的分区制改革,开展2013年来鼓励发展交通停止,更激进的改革从2015年开始,upzoned地区扩大和增加高奖励,密集的发展。

该研究设计使Freemark能够克服上分区与价格变化和建筑活动之间的内生关系的分析问题。他利用芝加哥的分区文件，确定受两次分区变动影响的地块，以及该市的建筑许可数据和伊利诺伊州税务局(Illinois Department of Revenue)的房产价值。该研究追踪了2010年至2018年期间，也就是分区变化前后。

Freemark得出了两个惊人的结论，这至少可以缓和我们对分区改革解决住房危机的潜力的热情。首先，他发现分区变化对住房供应没有影响，也就是说，在五年的时间里，对新批准的住房建设没有影响。(他承认，增加供应的过程是艰难的，可能需要五年以上的时间来登记。)值得注意的是，这是一个非常重要的发现，它与传统观点大相径庭。

第二，与传统观点预测的价格下跌相反，该研究发现了相反的结果。地块和高新区项目的房价上涨，尤其是那些建筑面积增加的项目。

Freemark指出了两个关键的机制，通过这两个机制，分区改造可以提高价格。首先，在价格上涨的情况下，上城区建设的速度如此之快，这是一个信号，表明土地价格对建造更多住房的能力做出了快速反应，这意味着现有房东的口袋里有钱了。其次，降低停车下限对空置土地价值的巨大影响意味着，分区开放的最大影响是那些无论如何都适合开发的土地。就像Freemark直截了当地说的那样:“短期内，地方层面的分区改造影响是更高的房价，而不是更多的新住房建设。”