关于反向抵押贷款的三个半真半假

几年前，我在“财务规划杂志”上发表并发表了研究报告，显示美国人不了解反向抵押贷款。事实上，受访者在10个问题的真假测验中得分低于50%。对于表现不佳的一个可能的解释是大量的错误信息浮出水面。最近的“今日美国”文章题为“考虑反向抵押贷款?更好地扭转这一风险路线的过程“证实了我的信念。这篇文章包含许多半真半假和误解，并将反向抵押的负面含义投射到读者身上。

这与年金所面临的类似的艰苦战斗 - 一个有点复杂的概念需要仔细审查，但它在更广泛的媒体中受到攻击和歪曲。因此，人们倾向于在财务规划中避免年金和扭转抵押贷款。

我经常将年金和反向抵押都描述为超卖但未得到充分利用。由于普遍消费者对这两种产品的不信任和误解，他们背后的行业已经加大了营销和销售力度。在某些情况下，虽然 - 就像电视上的名人广告一样 - 这实际上可以让人们远离产品。

“今日美国”的文章提到反向抵押电视广告的不准确性 - 这是公平的。反向抵押电视广告对整个行业造成了损害。他们不专业，更像是名人销售。本文还介绍了反向抵押贷款的基本要素：它们具有吸引力，因为它们允许老年人利用其房屋净值来支持现金流。但准确性在那里停止。

半真半假#1：反向抵押贷款是高利率贷款

文章称，反向抵押贷款是一种“高利率”贷款。是否存在反向抵押贷款的费用?绝对。他们是高利率贷款吗?不完全是。反向抵押贷款的利率与大多数传统的30年期抵押贷款并不相符 - 远低于大多数个人贷款利率。

看一下2018年底的数据。2018年12月，30年期固定抵押贷款平均值从2018年11月的4.73%降至4.58%。然后你看一下HECM的平均反向抵押贷款利率，12月为4.67%，11月为4.69%。反向抵押贷款实际上比11月份的传统30年期固定抵押贷款利率低 - 并且在12月份并不太远。

反向抵押贷款与传统的抵押贷款利率保持一致。在某些情况下，对于老年人来说，他们可能会更低，因为反向抵押贷款利率不像传统贷款那样受收入要求和信用评分的影响。将反向抵押贷款标记为“高利率”而不进行比较并不完全准确。

当然，反向抵押贷款确实有额外的成本 - 支付给FHA保险基金 - 并非所有远期抵押贷款都有。但是这笔付款提供了其他贷款不具备的产品功能 - 不付款的能力，也不欠贷款房屋的价值。所以，是的，还有额外的费用，但需要额外的功能。在得出结论之前，我们需要先看看整个情况。

半真半假#2：反向抵押贷款太贵了

关于反向抵押贷款的文章中的另一个误解是它的高成本。反向抵押贷款对于客户需要的解决方案来说绝对太贵了，包括成本，保险费和欠款。

但是，与任何产品一样，您需要检查其价值，而不仅仅是查看美元金额。新款雷克萨斯售价超过15岁的起亚。这并不意味着仅凭价格就会使一辆车变得更好或更差。您需要将价格附加到其值并进行比较。这与金融产品类似。与传统抵押贷款相比，HECM计划下的反向抵押贷款具有独特的特征，例如贷款的无追索权以及借款人住在房屋时，没有要求按月支付抵押贷款。

半真半假#3：反向抵押贷款不是长期解决方案

关于反向抵押贷款的另一个半真半假的是，如果你活了很长时间，反向抵押贷款不是一个好的解决方案。确实，你的复利利息在你生活和承担债务的时间越长。然而，文章没有提到的一件大事是，法律要求反向抵押贷款是无追索权贷款。一旦您死亡，您的遗产将不承担任何高于您家的价值的遗产。这意味着您只欠应付贷款金额或房屋价值。

“今日美国”的文章提到了反向抵押债务如何随着时间的推移大幅增长的情景。该文章基本上列出了一笔贷款150万美元的例子，主要借款金额为70万美元。但是，该条没有提到无追索权方面。因此，如果借款人有一个最终价值70万美元的房屋，那么你不能欠房屋的反向抵押贷款价值。因此，虽然贷款中的债务利息复合成本很高，但由于反向抵押贷款的无追索权，这在一定程度上受到限制。而且，如果你最终借入贷款的过程中借入的钱多于房屋的价值，那么你做出了明智的财务决策，而不是一个糟糕的决定。你获得的贷款比你家的价值更高。在没有提到贷款的无追索权方面显示戏剧性的债务导致了半真半假的恐吓战术。您需要了解成本以及贷款提供的保护。

长寿并不是反向抵押的自动消极因素，因为人们普遍认为。许多人将这种退休收入产品视为短期内的快速解决方案。但反向抵押贷款已经在许多研究项目中显示出更有利 - 而不是更少的益处 - 当寿命到位时。因此，反向抵押贷款不应被视为短期解决方案 - 传统的信贷额度可能更好。相反，它们应被视为长期解决方案。

如果你活到100岁并且拿出反向抵押贷款，每月收入为62，那么房主“赢”的时间最多。您将借入更多，不支付每月付款，并且可以通过价值低于您收到的资产来担保贷款。ü在退休早tilizing反向抵押贷款也被证明延长寿命，帮助抵消疲软的市场回报(回报率的风险序列)在退休早期的投资组合。

与任何退休收入策略一样，反向抵押贷款需要事先进行研究，审查和考虑。不要只根据一个来源提出您的意见。反向抵押贷款并不适合所有人，因为它们带来成本和风险，但您可能有理想的情况。

在更高的层面上，我们需要鼓励更多的透明度，并将所有产品 - 年金，投资，反向抵押贷款 - 更广泛地纳入财务规划。推动一种方式使美国人退休的地方更加糟糕。