地产周报|孙宏斌深夜道歉反思融创危机;郁亮称楼市没有“狂飙”和“倒春寒”

原标题：地产周报|孙宏斌深夜道歉反思融创危机;郁亮称楼市没有“狂飙”和“倒春寒”

自然资源部、银保监会发文：我国将全面推进房产“带押过户”

据新华社3月30日报道，自然资源部、银行保险监督管理委员会印发《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》，对协同做好不动产“带押过户”做出全面部署。

两部门明确，各地要在已有工作的基础上，深入探索，以点带面，以“三个拓展”全面推进“带押过户”：推动省会城市、计划单列市率先实现，并逐步向其他市县拓展；推动同一银行业金融机构率先实现，并逐步向跨银行业金融机构拓展；推动住宅类不动产率先实现，并逐步向工业、商业等类型不动产拓展，最终实现地域范围、金融机构和不动产类型“带押过户”全覆盖。

据介绍，目前全国有15个省份100多个地市开展了“带押过户”，其中天津、山西、山东、江苏、浙江、福建、湖北等省份已经全面开展。

各地在实践探索中，主要形成抵押权组合、新旧抵押权分段、抵押权变更等“带押过户”模式。“带押过户”大大节省了办理时间，降低了制度易成本，同时能够保障买卖双方及银行权益，获得了企业和群众一致认可。

两部门要求各地结合本地实际，确定适宜的办理模式。尤其是买卖双方涉及不同贷款方的业务，鼓励各地积极引入预告登记，防止“一房二卖”，防范抵押权悬空等风险，维护各方当事人合法权益，保障金融安全。

两部门要求各级不动产登记机构、银行保险监督管理机构及银行业金融机构要加强业务系统建设，推进登记金融系统融合，优化工作流程，实时共享信息，努力实现登记、贷款、放款、还款无缝衔接，同时梳理各环节风险点，制定应急预案，切实防范风险。

15部门：全面加强经营性自建房安全管理

据新华社3月30日报道，住房和城乡建设部、应急管理部等15部门近日印发通知，要求各地从管住存量、严控增量、完善机制三方面全面加强经营性自建房安全管理。

通知要求，严格落实主体责任。坚持产权人为房屋安全第一责任人，严格落实产权人和使用人安全责任。压紧压实属地责任，指导街道、乡镇建立房屋安全管理员制度和网格化动态管理制度，健全房屋安全隐患常态化巡查发现机制，加强对重点区域自建房安全隐患排查。

对于新增经营性自建房的监管，通知指出，要加强规划建设审批管理。城市建成区范围内严格控制新建自建房。城乡新建经营性自建房应当依法办理用地、规划、建设等环节审批手续，依法委托具有相应资质的施工单位，按照专业设计图纸或标准设计图组织施工，经竣工验收合格后方可交付使用。

通知要求，要清查整治违法行为。各地要加强统筹协调，组织相关部门加大对违法建设和违规经营自建房的执法力度，依法严厉查处未取得用地、规划、建设和经营等审批手续，擅自改建加层、非法开挖地下空间，封堵占用人员密集场所疏散通道，以及未落实经营场所安全管理要求等违法行为。对发现的问题，有关部门要按职责依法从严从快处置。建立群众举报奖励机制，畅通举报渠道，鼓励群众提供违法线索，情况一经查实，予以奖励。

在健全房屋安全管理体制机制方面，通知要求，用地、规划、建设、经营等审批部门按照“谁审批谁负责”要求，落实各审批部门安全监管责任，加强审批后监管，督促产权人和使用人落实房屋安全责任，建立健全部门联动的闭环管理机制。

土地市场

今年1-3月TOP100房企拿地总额同比下降15.%

中指研究院于4月1日最新发布《2023年1-3月全国房地产企业拿地TOP100排行榜》，数据显示，前3月，TOP100房企拿地总额1930.0亿元，拿地规模同比下降15.0%，降幅较上月收窄1.15个百分点，降幅继续收窄。

TOP100门槛值为7亿元，较上年同期基本持平；OP100企业招拍挂权益拿地总额占全国300城土地出让金的比例为50.39%。

从新增货值来看，绿城中国、华润置地、龙湖集团占据榜单前三位。房企拿地分化显著，50家代表企业拿地总额同比增速转正。

一季度核心城市土拍热度回升，民企拿地金额占比提升。从各城市群拿地金额来看，长三角地区领跑全国。

从全国住宅用地成交总价TOP10来看，3月入榜地块中多数位于长三角地区，成交金额门槛为22亿元。

金地集团年内首次成功拿地，董事长凌克发声：投资项目必须兼顾安全性和流动性

3月28日，西安土地市场共出让6宗302.7亩地，成交总价约16.15亿元，品牌房企金地集团和龙湖集团均有斩获。

其中，位于西安浐灞生态区浐河西路以西、三府湾路以北的CB5-2-209居住用地，净用地面积39260.71平方米（折合58.891亩），最终被金地集团旗下的西安天畅房地产开发有限公司摘得，成交总价约3.4亿元，折合楼面单价5749元/平方米，容积率不大于3.77。

这是金地集团今年首次在公开市场出手拿地，当日晚间，金地集团董事长凌克针对此次拿地发声，“房企经营就像踩单车，不前行就会跌落，需要有新的投资。当然，今年公司也进一步提高了投资要求，即投资项目必须兼顾安全性和流动性。”

金地方面还对搜狐财经表示，集团近期接连在北京、杭州、南京、苏州和西安等多个热点城市报名参与土地竞拍，但因为土拍热度高，房企竞拍激烈，而止步于摇号环节，“这次终于顺利拿地，我们还挺惊喜的。”

针对今年金地的投资工作，金地表示，投资稳健的新项目应该成为公司持续健康发展的动力。凌克也指出，“地产公司要生存，就要努力做一些优质的投资，实现投资、建设、融资、销售、回款的良性循环。金地今年要主动把握土地投资机会，夯实公司发展基础。”

为确保投资项目实现投资预期收益，金地方面提出，在城市选择上，优选基本面强、市场波动趋势向好的一二线城市；项目选择方面，要求需求支撑强劲、销售周期短的安全高效项目；在经营层面，项目也要能够实现快开盘、快销售和快回款。

杭州今年第二轮“土拍大戏”收官，六成地块封顶摇号

3月29日，杭州市2023年第二轮土拍正式收官。此轮土拍共推出10宗地块，起始总价为131.4亿元，最终10宗地块全部顺利出让。

其中，6宗地块触顶摇号、2宗溢价成交，2宗底价成交，土地出让金总额为144.8亿元；成交楼面均价19370元/平方米，平均溢价率为10.2%。

具体而言，江南科技城29号地块、钱江世纪城23号地块分别吸引了48家和47家房企参与摇号，最终分别被华发股份和中海地产收入囊中。

梳理来看，仅在今年一季度，杭州已连续完成三场土拍。除今年2月7日举行的2022年第五轮土拍外，此后的2月21日和3月29日，杭州分别完成2023年第一轮和第二轮土拍，至此，仅已完成的两轮土拍就累计揽金就达到约327亿元。

100亿元西安城市更新基金落地，已立项审批首批子基金8个

据西安发布3月30日消息，西安市推进经济高质量发展融资对接会（第一季）活动正式揭幕，西北首支、全国领先落地的城市更新领域母基金——总规模100亿元的西安市城市更新基金正式亮相，多家区域子基金、合作金融机构和建设投资企业集中签约。

此次以政府引导基金为切入点，按照“政府引导、企业发起、社会参与、片区合作”的原则设立100亿元城市更新引导基金，积极探索“城市更新+产业导入”相结合的运作模式。

通过构建“城更母基金引导设立区域子基金、项目子基金，支持项目公司融资建设”的三层放大体系，引导多层次、多元化社会资本及金融资源解决前期资本金筹集和后续融资难题。

参与本次签约的子基金，既有莲湖、新城、碑林等老城区面貌提升改造项目，也有高新、经开等开发区新区建设项目，还有一批聚焦于历史文化特色的微更新、微改造项目。

西安将通过创新财政资金投入机制，借助城市更新基金将社会资本与城市更新有效、精准结合，助推区域转型升级。

观楼市

3月百城新房价格转涨，二手房受挂牌量增加影响，价格震荡调整

根据4月1日发布的中国房地产指数系统百城价格指数对全国100个城市新建、二手住宅销售市场及50个城市租赁市场的调查数据，今年3月，百城新建住宅平均价格为16178元/平方米，环比上涨0.02%，为2022年下半年以来月度环比首次转涨；同比下跌0.07%。

同期，百城二手住宅平均价格跌至15848元/平方米，环比下跌0.05%，同比下跌1.12%。3月二手房市场保持一定活跃度，挂牌量明显增加，部分城市业主“以价换量”，但一线城市及成都、南京、长沙等核心二线城市价格仍保持修复态势。

3月，全国50个城市住宅平均租金为36.8元/平方米/月，环比上涨0.13%，同比下跌1.61%。

中指院：前3月TOP100房企销售额同比增长8.2%，年内首次实现增长

根据中指研究院最新发布的《2023年1-3月中国房地产企业销售业绩排行榜》，今年前3月房企销售企稳回升态势明显，TOP100房企销售额同比增长8.2%，2022年1月以来首次出现正增长。

前3月，TOP100房企销总额为17589.5亿元，同比增长8.2%，是2022年以来首次实现正增长。其中TOP100房企3月单月销售额环比上升36.7%，同比上升24.6%，继续保持双增长态势。

中指研究院企业研究总监刘水指出，随着经济预期边际好转，各地宽松政策持续出台及落地，消费者购房预期进一步上升，需求得到释放，房企销售企稳回升态势明显。

前3月，500亿销售额以上阵营的企业数量增加。千亿以上阵营1家，较去年同期减少1家；第二阵营（500-1000亿）企业7家，较去年同期增加5家；第三阵营（300-500亿）企业7家，较去年同期减少3家。

前3月，重点100城商品住宅月均销售面积同比增长18.2%，但绝对规模仍处2015年以来同期低位。

具体到3月，重点城市房地产市场整体延续修复态势，据初步统计，重点100城新房成交面积环比增长超两成，同比增长四成左右。

刘水认为，在经历了一季度市场的阶段性升温后，二季度销售有望回归正常市场节奏。短期来看，若政策端持续发力、宏观经济稳步向好，购房者置业信心有望延续修复态势，预计二季度全国房地产市场将保持平稳态势，环比一季度有望小幅增长，但城市分化行情仍将延续。

资本圈

中国奥园：希望今年年中完成主要债务重组，实现复牌

中国奥园于3月27日公告，境外票据暂缓偿还债务协议正式生效。公告称，境外主要债权人承诺将全力支持公司进行资产盘活及全面的债务重组，同意暂缓偿还债务安排，不采取任何强制执行行动，以确保公司运营稳定，促进公司回归正常经营。

根据中国奥园此前的公告，公司临时小组(约占境外优先票据未偿还本金额的20%)成员已在3月24日正式签立暂缓偿还债务协议，且暂缓偿还债务协议的生效日期为3月27日。

中国奥园还表示，希望在今年年中完成主要债务重组，实现公司的复牌交易。

中国奥园披露的数据显示，2022年公司未经审核物业合同销售额累计约202.2亿元，在全国45城市56项目实现近3.2万套房交付；截至3月15日，公司逾92%项目已实现安全有序复工复产。

往期公告显示，在出现流动性危机之后，中国奥园也引入了国企来对纾困。在今年1月，中国奥园与国企山东健康达成协议，共同开发珠海翠微旧村改造项目；2月份，其引入广州国资南粤基金为旗下物业运营板块奥园健康（03662.HK）的大股东，并获国资承诺全面合作推进奥园大湾区旧改项目。

融创中国公布境外债务重组方案，预计降低债务规模约30亿美元

3月28日，融创中国在港交所发布公告，与债权人小组（其债权占现有债务未偿还本金总额超30%）就重组条款达成协议。

从融创中国披露的境外债重组方案来看，其对约百亿美元的境外债务分为降杠杆、留债展期两大板块进行重组，为债权人提供了可转换债券、强制可转换债券、转换为部分融创服务股权、置换新票据等多种选项。

其中，降杠杆计划目标约30亿美元；而剩余债务则计划通过发行新的以美元计价的公开票据进行置换。

根据重组方案，债权人预期可将10亿美元的现有债权转换为10亿美元的九年期可转换债券，

即于重组生效日期后的首12个月内，债权人可以每股20港元的转换价格转换为融创中国普通股。

此后，可转换债券将不再附带任何转股权，并将根据可转换债券条款于到期日被赎回。同时，债权人还可自愿选择将其现有债权转换为融创中国的零票息、五年期强制可转换债券，总规模限额为17.5亿美元(公司可酌情提高限额)。

此外，融创中国的控股股东孙宏斌全力支持重组和公司的降杠杆计划，已同意将自己给予公司的4.5亿美元股东贷款转换为公司股权。

龙光集团预计在4月底或5月初确定境外债重组方案的最终条款

据多家媒体报道，龙光计划近期为各类离岸债务推出改进后的重组草案，并预计在4月底或5月初确定境外债重组方案的最终条款。

此前在3月初，龙光集团曾向债权人发布的重组草案，公司对合计约36.19亿美元的优先债及股票挂钩票据给出的平均偿还年限不超过5.25年。

根据龙光在3月30日披露的2022年业绩公告，2022年公司实现总营收416.23亿元，同比下降46.8%，主要因物业开发收入减少所致；毛利亏损47.82亿元，同比下降127.9%；归母核心溢利为2.53亿元，年内净亏损为88.7亿元。

房企圈

融创中国召开境外债务重组说明会，孙宏斌谈反思：投资过于激进

在3月29日举行的融创中国境外债务重组说明会上，公司董事会孙宏斌对公司出现的债务问题进行了反思。

孙宏斌称，2021年四季度开始行业持续发生变化，很多事情超出预判，公司出现流动性困难，面临前所未有的经营压力。对此管理团队已进行了深刻反思，总结经验与教训。追求规模的惯性让公司在投资上过于乐观和激进，在管理上也存在授权过于下放等问题，导致安全垫不够厚，没能经受住这一轮考验。

孙宏斌还表示，目前只有两个要求：一个是快，因为这是公司恢复正常经营的一个基础；二是方案要系统、周全，能支持公司真正恢复过来、走出困境，因为只有走出来，债务重组才有意义、才能保护所有债权人的最终利益。

孙宏斌称，他本人将全力支持重组方案的尽快落地，带领企业尽快恢复正常运营。根据强制可转换债券相同的条款，孙宏斌此前提供给公司的4.5亿美元无息股东贷款，将同步同价转换为融创中国的股权。

万科郁亮：房地产市场既没有“狂飙”，也没有“倒春寒”

万科集团于3月30日发布2022年年度报告，在“致股东”一节中，万科称，“2022年，行业形势的严峻性远远超出了我们在年初的预计。”

“全年商品房市场出现了有统计数据以来最大幅度的下跌。根据有关机构监测，百强房企销售额同比下降 42%。行业融资能力大幅萎缩，海外债务市场失去功能。大量房企资金链断裂，并冲击上下游。市场预期降至冰点，信心危机导致的恶性循环开始向所有企业蔓延。”万科指出。

不过，在万科3月31日举行的2022年业绩推介会上，万科董事局郁亮则指出，现阶段的房地产市场既没有“狂飙”，也没有“倒春寒”，市场仍然处于温和恢复的阶段。

对于上述结论，郁亮表示有四个方面的原因，一是去年12月、今年1月的部分需求积累至2月集中释放；二是今年春节较早，对1月成交有影响；三是房地产政策环境较为友好，从到地方都出台了支持合理住房需求的政策，市场信心有所回升；四是房价确实有所下降，对于自住需求而言性价比提高，是较合理的入市点。

“从1-2月整体来看，一、二线城市新房成交同比上升7.2%，增速谈不上狂飙。3月以来，目前3月周均成交比2月高点回落了6%左右，但3月成交水平仍超过了2022年的绝大部分时间，因此也没有倒春寒，市场还在温和复苏的轨道上。”郁亮说。

而在新房需求方面，郁亮认为“上有天花板，下有保底线”。一方面，国内城镇人均住房面积已达40平方米，再加上近几年大规模建设的住房也在陆续交付，在大量的供应下，新房市场无法再回到2021年历史峰值，这就是“天花板”。另一方面，从人口流动和住房改善的速度来看，在外部环境不发生突发性变化的情况下，一段时间内市场仍能保持12亿平方米左右的需求，这是“保底线”。

同时，郁亮还认为，受外部因素影响，短期市场上下起伏是正常现象。“比起短期走势，对万科而言更关键是认准大势。行业未来无法再回到对住宅开发过于依赖的阶段，万科将在牢守安全底线的前提下，继续坚持走开发、经营、服务并重的道路。”

碧桂园杨惠妍首次亮相业绩会：提中期规划、加强一二线城市投资额

3月30日，在碧桂园2022年业绩发布会上，新任杨惠妍首次公开亮相，并为外界描绘了碧桂园接下来的战略方向。

杨惠妍指出，碧桂园未来3至5年的主要战略方向是“行稳致远”，围绕资产负债表、利润表以及现金流量表做好管理，同时要围绕市场、竞争对手和客户做好战略优化。

杨惠妍还谈到了外界关心的企业管治及职业经理人团队问题，她称，很多人觉得碧桂园是家族企业，但她认为，“这些年我一直把自己定位成职业经理人。”

目前碧桂园的核心管理团队已经与公司共同行进超过10年。杨惠妍认为，从一个不起眼的公司做到行业第一，非常感恩遇到这么好的职业经理人团队。

她透露，从今年开始，碧桂园的战略优化首先会落脚在调节土储结构上。而财报显示，截至2022年底，碧桂园位于中国内地的已获取权益可售资源约为9555亿元，潜在权益可售货值约2528亿元，合计约1.2万亿元。已获取权益可售资源中一二线占比39%，三四线占比61%。

杨惠妍谈到，碧桂园计划在3-5年的时间内通过新增土储布局的调整，将一二线对三四线的货值比例提升至50：50，用优质的土地资源支撑公司未来业绩的稳健发展。

物管圈

万物云朱保全：物业公司要做野狗而不是宠物狗

万物云于3月28日举行2022年度业绩发布会，公司董事会朱保全携管理层出席会议。

谈及万物云的发展历程时，朱保全透露，公司“背负着两个诟病开始变革”；其形容公司走向市场的抉择是“要做宠物狗还是野狗”；他还指出，要警醒“高毛利让行业变得更脆弱。”

他回顾2010年时，市场上针对万科物业（即万物云的前身）有两大诟病：一是服务范围仅限于万科的楼盘，二是服务的业务类型均为住宅。

也由此，为了对冲业务来源单一的风险，万科物业做出多元客户布局。公司在2014年启动对商写物业的布局，随后通过成立“万物梁行”，让公司成为互联网、金融、高端制造等领域头部企业的战略物业服务商，由此去解决市场对自己的第一个诟病。

自2019年起，万科物业开始实行“住宅＋商业”两翼齐飞，即万科物业做住宅、万物梁行做商业，同时去拓展自己的业务类型。

“确实万科物业在早期，只服务于万科地产。但当万科物业离开万科地产后，我们会发现万科做的房子确实是最好的。做企业如果不走出去，永远在温柔乡里是不行的。于是，我提出一个观点，万科物业到底选择做条宠物狗，还是野狗？”在朱保全看来，宠物狗的好处是它长得很美，别人都很喜欢你，而且感冒发烧还有人送你去医院。

“但如果你是条野狗，感冒一次有可能就挂了。最终，我们还是要选择去做一条野狗，要走出去。所以，今天各位投资者看到的报表里，万物云已有67%的合同跟万科地产无关，即多元客户策略让公司变得更加稳健，也让开发商对公司的影响越来越小。”他指出。

谈及行业，朱保全认为，物管行业是长坡薄雪，要持续滚下去，前提是经营得有韧性，否则“短期30%或者更高毛利，会让行业变得更脆弱。”

华润万象生活：终止收购祥生集团旗下祥生物业服务全部股权

华润万象生活（01209.HK）于3月28日午间公告，终止此前宣布的收购浙江祥生物业服务有限公司全部股权交易。

华润万象生活表示，收购代价及成交将参考（其中包括）补充尽职调查结果而定并将由签约方确定及最终协定。签约双方在进一步磋商及讨论后，决定不再进行收购事项。股权转让协议将因此宣告终止，签约双方的所有义务与责任也按股权转让协议终止。

关于双方就价格未达成一致的原因，一名华润万象生活内部人士告诉搜狐财经主要有两个因素：一方面是在尽调过程中，发现对方未能满足万象生活的管理要求，预期需要对项目投入较大金额改造费用，增加交易后成本。

另一方面是对被政府责令降低物业费收费标准的项目，祥生需按股转协议约定扣除对应价款。由于以上事项，导致对价较最初的交易价格10.36亿有所下调，但最终其与祥生未就交易价格达成一致，进而交易终止。

卓越商企服务：2023年加强收并购部门力量，以市场化竞争为主

卓越商企服务于3月28日举行2022年业绩发布会，公司总经理、执行董事郭莹在业绩会上表示，公司在2022年并没有进行太多收并购动作，主要是基于积极谨慎的态度进行收并购。

“2022年的整体市场估值偏高，公司在2023年（包括从2022年底开始）加强了整个收并购部门的力量，未来收并购主要是对战略目标区域的业务补强，以及新赛道业务的扩展。”郭莹指出。

对于整体市场情况，卓越商企服务董事会、执行董事李晓平表示，目前的市场化竞争正在加剧且处于白热化阶段，同时，物业管理行业对房地产的相关性依赖逐步减少。

在他看来，卓越商企服务坚持以市场化竞争为主，且市场化的收入占公司收入的主要部分，所以公司比较适应市场化的竞争，也建立了各行业龙头客户的竞争壁垒，其对公司在未来的竞争中持有信心。

上市房企业绩分析：提升经营韧性，助力穿越周期

近期，上市房企2022年年报陆续公布，从已经发布的68家业绩数据来看，目前房企业绩普遍大幅下滑甚至巨亏，也有业绩相对稳健乃至逆势增长的房企例如越秀、招商蛇口、龙湖、万科等。

中指研究院企业研究总监刘水认为，造成这种反差现象主要是由于：房企经营韧性有差别，高韧性企业逆势增长，脆弱性企业业绩受冲击较大。

刘水指出，2022年上市房企盈利能力普遍下降，头部企业、央国企及部分布局高能级城市民企表现出更高的盈利水平，更高的韧性。

一方面，高信用等级的企业韧性强，销售受冲击小，费效比高。购房者对高信用企业、央国企信任程度更高，这些企业销售受到冲击较小，费效比较高，大型央国企、高信用民企年内项目开发进度未受到资金面负面影响，竣工结转节奏保持正常。

另一方面，布局聚焦高能级城市的房企经营韧性较强。在市场下行周期，高等级城市支撑度更高，价格更加坚挺，资产减值压力更小，布局聚焦高能级城市的房企销售、利润受到冲击影响较小。

此外，这类企业重视经营安全，交付能力强，具有较强的品牌和信用优势，有严格的财务杠杆管理。

正是这种经营韧性的差别，导致了业绩分化。一是从销售看分化较为明显，2022年全国销售额同比下降26.7%，央国销售额降幅一般在20%以内，销售受到市场调整冲击较小。经营稳健的民企销售降幅在30%左右。发生债务违约的企业销售降幅基本在70%以上。

二是从融资来看分化较大，央国企融资渠道基本通畅，经营稳健的民企在多项政策支持下融资得以恢复，发生债务违约的数十家民企融资基本中断。

三是从盈利来看有较大分化，在已经发布的房企年报中，至少有13家企业毛利率高于平均水平，如越秀地产、龙湖集团、华发股份、招商蛇口、京投发展、华润置地等，这些盈利能力较强。

《2023深响财报季》：黎明破晓，地产向阳

自3月起，搜狐财经、搜狐地产、焦点财经推出《2023深响财报季》特别报道，直击上市房企、物业公司业绩会，传递最新鲜、有深度、有温度的财报解读报道。

综合东方财富、同花顺、中指研究院数据来看，截至3月31日，A股和H股累计有超过140家房企发布2022年业绩公告或业绩预告。

这144家纳入统计的房企中，有76家处于亏损状态，有41家至少在2021年处于盈利状态，持续亏损的有35家。其中亏损额预计或已经超过百亿的大约有13家，合计亏损金额在1600亿元到2000亿元之间。

即便部分房企按照业绩预告的净利润上限来计算，144家房企整体也亏掉近2839亿元，实际亏损可能超过3000亿元；若加上还没有公布业绩的100多家房企，地产行业亏损规模将更大。

房企公布的净利润亏损原因，主要集中在因市场下行及疫情影响导致结转减少、毛利下降、投资性物业减值等方面。

从创收端来看，由于疫情以及房企资金链紧张等因素，房企施工进度不及预期，导致竣工和结转面积减少，由此导致当期主营业务收入大幅下降；叠加市场下行，房企为了去化，销售价格低于预期，营销成本也进一步上升，毛利率大幅下降，造成净利润亏损。

计提减值因素也在影响房企的利润表现，如蓝光发展预计其2022年归母净亏损219.37亿，当中计提了160亿元的减值损失，超过了七成，主要为存货跌价准备。

一般而言，资产减值准备更多是出于企业对市场和自身经营预期的判断，当企业判断其资产可收回金额低于账面价值，就会计提资产减值准备。但其只作为非现金性质的“浮亏”影响体现在财报中，暂不会对企业现金流带来直接影响。

因而从会计报表来看，当未来市场出现好转，企业就可以转回部分计提资产减值损失，增加报告期的利润。换言之，未来市场好转后，那些因计提了大额资产减值准备而导致亏损的房企，利润水平将得到很大程度的修复，同时不会带来现金流上的损失。

（结合各部委官网信息、省市区政府官网信息、企业公告、搜狐财经报道整理，部分援引新华社、观点地产网报道。）