花1300万元买下法拍酒店，交付时却发现被人拆得稀烂……该管吗？

去年2月，陕西汉中万拓建筑劳务有限责任公司通过城固淘宝网司法拍卖网络平台，以1300万元竞买成功一家酒店，到今年5月底交付时，却发现酒店多处设施毁坏严重。

对此，让买受人自己去主张权利，索赔并追究责任。

买受人认为，自己是从司法拍得的，难道不该管吗？

花费1300万元买法拍酒店

明确含装修、配套保养状况较好

2022年2月12日，陕西汉中万拓建筑劳务有限责任公司（以下简称“汉中万拓建筑公司”）通过城固淘宝网司法拍卖网络平台，以1300万元的成交价，拍下城固县博望镇春都酒店六层营业房及其土地使用权（含装修），并按期交清了价款。

根据对标的物的介绍，拍品房屋租赁期限至2023年2月28日，配套情况为内部设施及水、电齐全，维修保养状况较好。

汉中万拓建筑公司相关负责人王女士介绍，拍卖时该酒店由承租人张某经营，在拍卖前城固就该案进行执行座谈。座谈笔录上记载，酒店由承租人张某继续经营，其保证在今年3月1日前腾房，将房屋交给买受人，不得提出任何其他要求，并保证维持原状，不得损坏。

到裁定的交付时间后，由于承租人张某拒绝交付，城固责令其在今年3月15日之前迁出房屋。公告还明确，到期仍不履行的，该院将停止供水供电，并依法采取强制执行措施。

王女士说，5月30日下午，城固通知公司买把锁过去收房，一同前往酒店的还有和牵涉执行的另一方信合的人。

酒店遭损毁属于“重大瑕疵”

买受人申请评估损失并退还差价

“等到了酒店一看整个人都愣住了，跟竞拍前完全不一样，内部多处设施被撬碎、拆除破坏，包括门窗、水、电、灯具、消防等，甚至连马桶都给拆了……”王女士说，由于酒店遭严重损毁，公司明确表示不能接受，因此没有签字收房。

王女士称，无论是拍卖公告上载明的“含装修”，还是在谈话笔录中确认的承租方应保证维持原状、不得破坏，都是对所拍房屋状态的一种确认，即包含装修。

王女士表示，公司经过与执行人员到现场确认，认为拍得的房产已经遭毁损，属于“重大瑕疵”，依据相关法律规定，今年6月1日，公司向城固递交退房申请，退房未果后公司于6月15日又向提交赔偿申请，申请通过评估机构确定涉案房屋产生的损失，并退还差价。

两个月后，城固委托的估价机构汉中正信房地产估价咨询有限责任公司进行了价值评估。经现场勘察，包括多处上、下水管已断裂，大部分灯具已拆除，多处电线被剪断，马桶、盥洗台、镜子、玻璃隔断门等大量拆除缺失……最终确定估价对象的损害赔偿为1632210元。

对于这份评估报告，汉中万拓建筑公司向城固递交回复意见：一是不认可评估报告的评估办法；二是评估报告有遗漏；三是不认可评估报告的评估价格，申请城固聘请有建设工程造价评估资质的公司进行完整评估。

函告可向侵权人索赔

当事公司疑惑

“10月19日，城固通知去取文件时，我们被告知可以向承租人张某索赔损失，追究法律责任。酒店虽然是张某在承包经营，可我们公司是通过司法拍卖竞买的，钱也是打到指定账户，有问题肯定是找。”王女士说。

10月10日城固出具的告知函明确，“案外人张某在清腾过程中，毁坏了法拍不动产的部分设施，你公司认为张某故意毁损法拍房产，给你公司造成了损失要求悔拍……”

告知函中提到，汉中万拓建筑公司在向侵权人另行索赔时可以请求重新评估，且该不动产已经过户登记，为减少损失尽快接受经营标的物。对相关侵权人该公司可另行提出赔偿，并可要求追究相关侵权人的责任，对其进行司法制裁等惩戒措施。

王女士直言，出于一些原因目前该公司已接收酒店，但并不代表不追究损失了，接下来，公司将通过其他渠道维护自身合法权益。

11月10日上午，华商报记者来到城固了解情况，院组成员韩鹏鑫表示，会向具体办理此案的人员了解后再做回应。截至发稿前，记者暂未收到相关回复。

律师：有责任追究承租人刑事责任

未尽到相应义务存在失职行为

11月10日下午，汉中一位资深律师表示，根据《最高人民关于人民网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条：当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖，符合下列情形之一的，人民应当支持：第一项，由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的，但拍卖时的技术水平不能发现，或者已就相关瑕疵以及责任承担予以公示说明的除外。

在此事件中，买受人可以依据上述法律条款请求撤销网络司法拍卖，人民应当支持。

事件中的拍卖财产过户登记早，实际交付迟，而这期间承租人毁坏了法拍不动产，涉嫌构成故意毁坏财物罪。应协助收集相关证据资料向公安机关移交，从而追究承租人的相关刑事责任。同时，由于毁坏行为是由承租人造成，因此汉中万拓建筑公司可提起刑事附带民事诉讼，主张其相关权利。

此外，应充分尽到相应的责任和义务，在未实际交付前，对标的物的品质要“保真”，因此存在一定的失职行为。

陕西凌剑律师事务所资深律师邓建军认为，既然是已查封的标的物，应当保障标的物完好，在承租人清腾过程中予以监督执行，避免出现意外。现在标的物有损毁，有关人员涉嫌，买受人完全有理由要求赔偿，应当依法追究承租人责任，而不是让买受人自己去主张，这显然于法于理不符。