被重塑的城市空间解读联合办公的利与弊

【编者按】初创企业正在将各类闲置的商业空间转变为联合办公空间，但这一趋势也许会受到一定的限制。WeWork已经蔓延到每条街道上，漫步在曼哈顿市中心，你会发现WeWork的数量甚至比办公楼还多。城市科技是一个持续性的话题，它与法规、公共服务以及其它复杂问题紧密相关。

联合办公空间正在以惊人的速度渗透到世界各地的城市中，连总是占据头条的软银都被这种增长速度所吸引。目前，软银很看好这一行业的前景，加上近日的44亿美元，它已经为WeWork投入了数十亿美元的资金，联合办公空间的市场价值直逼450亿美元。

这一势头并没有减缓的迹象，随着经济的增长，大量的新兴创企涌入城市，它们一致希望将未经充分利用的楼宇和商业空间转化为低成本的联合办公空间。

这是一种商业拓展战略，例如：在零售行业中，像Workbar这样的公司将部分商铺提供给零售商;在停车场等利基市场中，像Campsyte这样的公司将闲置空间变为联合办公场所和企业的户外场所;而餐厅和酒吧可能是最受欢迎的合作伙伴了，Broad和KettleSpace等初创企业常常把白天歇业的餐厅变为自己的工作场所。

也许你还不知道，一家初创企业打算把Aeron座椅绑在电线杆的顶部，他们称之为“无线办公”。

但是，联合办公空间的发展会受到限制吗?城市街道上的店面、餐厅和开放空间都会摆满MacBook、卡布奇诺和Moleskine笔记本电脑吗?这似乎太难了。

联合办公空间的优势

为什么大家都希望将自己最爱的餐厅变为临时WeWork呢?那是因为联合工作空间使得那些未被充分利用的空间发挥独特的作用。

首先，联合办公空间属于一种较为独立的商业分类，除了更多的电源插座和便捷的WiFi，它几乎不需要其它附加基础设施。那些拮据的、住处偏远的或者流动的工作者组成了一个正在增长的工人群体，他们经常拥挤在不同地点的咖啡厅，而联合办公空间恰恰将这些场所变为高效的办公区域。

因此，一些商家只需要很低的成本就可以将空间有效转化，而无需面对那些临时租赁过程中可能出现的各种突发情况。

从供给侧的角度来看，这类联合办公空间不需要签订租约，也不需要改造所有的空间，这意味联合办公空间可以用最低的成本为职员提供最大的使用面积。Spacious是一家通过审查的餐厅，它每月只收取99到129美元的会员费就可以为职员提供办公空间，这比WeWork的工位更加便宜，WeWork在纽约的收费从300到800美元不等。

不断上涨的房租困扰着很多利润微薄的商家，如今，他们可以将没有充分利用的空间改成联合办公空间，这为他们提供了新的经济来源，同时，也为消费者提供了一种更加实惠的替代方案。在一些初级城市中，这种价值主张的认可程度很高，Spacious对《纽约时报》的记者表示，很多餐厅都在申请加入这一行列，然而最终只有5%的餐厅能够通过审核。

总体而言，这个成功的市场有着不少可圈可点的地方：客户和供应商都发现了以往并不存在的商业价值，双方之间的交易摩擦变得很少;单位经济效益实现了最大化，对市场双方的审查有利于建立新的社群并增加信任;随着越来越多的客户进入这一商业网络，供应商可以获得更多的利润，而随着此类办公空间的增加，客户的选择灵活性也更大。

联合办公空间的局限

那么，这会是未来的商业模式吗?虽然这种吸引人的新型解决方案能够为大城市的企业和工作者提供巨大的商业价值，但是这种模式能否拓展值得深思，此类办公空间能否达到WeWork或传统大型办公场所的规模，能否充斥在城市的大街小巷中，这一切都是无法预料的。

所有的公司都在竞争同类顾客，咖啡厅、免费工作空间和其它灵活的联合办公空间都加入了这一竞争行列，例如：Croissant充分利用闲置的办公桌，为顾客提供传统的办公空间;像Spacious和KettleSpace虽然建起了联合办公空间，但它们还需要向Croissant缴纳租金，因此Croissant可以提供更有吸引力的价格。

对于那些不需要固定场所，对传统办公空间的便利设施没有要求的工作者来说，这无疑是一个极具吸引力的选择;对于那些手头并不宽裕的人来说，这也让他们以最低的价格获益。但是，还是有一些人非常在意价格，他们更愿意在免费的或者几乎免费的咖啡厅里办公，因为会员收费制反而可能会给他们带来一些麻烦。

除此之外，在高密度城市的低密度区域，或者一些低密度城市中，这种解决方案是否行之有效尚未可知。

在一些人口密度小的地区，咖啡馆和免费工作空间提供的空间和交通便利性是否能够吸引顾客成为会员?那些喜欢私人工作空间或者喜欢工作社区的人会不会成为会员呢?这些都是问题，除此之外，一些低密度城市的建筑距离较远，即使成为会员，也可能面临长时间的通勤，这又该如何解决?

虽然新兴劳动力人群更加灵活，流动性也更强，他们可以在较远的区域工作，可以利用更少的资源完成更多的工作，但我们仍然无法确定多少人愿意花高价租赁传统的办公场所，又有多少人愿意选择廉价却不太便捷的联合办公空间。如果城市密度低是一个问题，那对于一些对价格敏感却不在意在哪里工作、居住的人群来说，他们会选择居住在高密度区域吗?

说得更加具体一些，并非否认联合办公市场没有增长空间，它一定会有，但是将闲置空间变现这一趋势能否蔓延到各个城市呢，空间能否被充分利用呢?我认为未必。也就是说，这种方案能满足人口增长地区的需求，它所倡导的文化价值也适用于这类大城市。

这些公司有效利用了闲置空间，创造了真正的价值，它们有效解决了供需问题。一些独立企业很担心它们的文化在空间改造过程中遭到破坏，但这种文化价值似乎让它们免于这种担忧。