一季度全国法拍住宅成交率仅约31%，法拍房为何多流拍？

“超亿元”“大折扣”的法拍房往往能赚取不少的流量，尽管法拍房关注度有所提高，但是流拍率却依然居高不下。这表现为在整体挂拍量创新高的背后，法拍房的交易量仍是冷清的。据纬房研究院、国信达数据、中国城市经济学会房地产专业委员会联合完成的2023年一季度全国法拍房大数据分析报告（简称“报告”）显示，今年一季度，全国法拍房挂拍量约为11.08万套，同比上升17.82%；成交量约为2.83万套，同比下降2.53%，平均成交折扣率为78.71%。其中，住宅用房成交率仅为31.11%。

法拍房作为房地产市场的“晴雨表”，未来挂拍量将呈现怎样的走势？哪些城市的法拍房成交率高？法拍房能否捡到“大漏”？

今年一季度，全国法拍房成交量约为2.83万套，同比下降2.53%。图/IC photo

一季度北京法拍住宅平均7折成交

近日，将于5月9日开拍的深圳市南山区恒裕滨城花园一套超亿元住宅上架，引发广泛关注。作为超级豪宅，该住宅的起拍价为1.07亿元，房子总面积为279平方米，单价为38万元/平方米。

对此，易居研究院研究总监严跃进表示，“豪宅+法拍”的交易模式在一些大城市或会有升温的可能。深圳恒裕滨城花园属于典型豪宅类型的法拍房项目，属于地段优势比较明显、总价较高的项目。此类项目的起拍价总体上有吸引力，从而容易带来关注度。

在全国范围内，超亿元的法拍住宅也会时而出现。在北京，2022年5月，万柳华府北街一套房产曾拍出1.09亿元的价格，单价达到36.46万元/平方米。不过，在今年4月18日，同样位于万柳华府的房产则是以单价14.9万元/平方米成交，总价为6963万元，面积为467.25平方米。与去年成交单价相比，降幅不小，这其中不排除住宅产品的差异影响着单价的走势。

在北京即将开拍的高端项目中，包括地处朝阳燕莎商圈的霄云路8号一套房源，是445.38平方米的大平层，起拍日为4月27日，市场价6200万元，起拍价3913万元，相当于打了6.3折。

事实上，价格几千万的高端住宅在法拍市场毕竟是少数。从目前北京整体法拍市场来看，据瀚海数据研究院统计，今年一季度，北京法拍住宅成交均价为4.42万元/平方米，成交单价处于市场低位，这是成交单价连续10个月在6万元/平方米以下。平均成交折扣为6.99折，连续两个季度（6个月）在8.0折以下。

其中，在参拍住宅类房源中，热度最高的为朝阳首开常青藤二期的房源，参拍人数平均为每套28人。亦庄开发区林肯公园则是溢价率最高的住宅，达到114.43%；折扣最低房源为通州御世佳府，折扣低至3.9折。今年一季度最高成交价为东城NAGA上院一套房子，以9371.04万元成交，较市场价格低约2628.96万元。

厦门、宁波、杭州法拍房成交率较高

虽然相较二手房等交易方式，法拍房的主要优势在于价格普遍存在折扣，但在法拍房交易中也存在一些隐性风险。例如，在挂拍阶段，执行会同步展示房屋信息，但仍有许多重要信息未明确告知，包括房屋是否存在长租约、非法占用、无法落户等问题，需要竞买人自行调查判断。基于此，尽管法拍房关注度有所提高，流拍率却依然居高不下，多数人持观望态度。

从北京法拍房市场扩展到全国，在整体挂拍量创新高的背后，法拍房的交易量是冷清的。报告显示，今年1-3月，全国法拍房挂拍量约为11.08万套，同比上涨17.82%，挂拍金额1637.68亿元；成交量约为2.83万套，成交金额527.04亿元，同比下降5.14%；平均成交折扣率为78.71%，同比下降1.46个百分点。

分城市来看，报告显示，今年1-3月，40个大中城市中，法拍房挂拍量较高的城市是重庆、成都、南宁、郑州、济南，其中重庆、成都的法拍房挂拍量分别达到6002套、4035套；成交率较高的城市是厦门、宁波、杭州，成交率分别为81.22%、74.53%、73.39%；成交折扣率较高的城市是温州、深圳、长沙、上海、北京，成交折扣率均在85%以上；流拍率较高的城市则是兰州、呼和浩特、济南、西宁、哈尔滨。

在成交率上，报告披露，今年1-3月，全国法拍住宅用房、工业用房的成交率分别为31.11%、30.85%；商业用房成交率偏低，为14.63%。通过对比数据不难看到，法拍房成交并未出来向好的走势。

这一趋势在2022年同样存在。据中指研究院统计，2022年，全国法拍房挂拍量再创新高，其中住宅挂拍套数更是突破了30万套，但受到法拍房限购政策收紧、房地产市场调整加剧等因素的影响，法拍房成交套数并未随着挂拍套数增加有所提升，全年仅成交11.8万套，同比下降近15%，成交率下降超10个百分点。

法拍房很难捡到“大漏”

据北京东方瀚海拍卖有限公司董事长曹辉介绍，2017年，司法处置全面推广网络拍卖，委托5家网络平台进行公开、公平、公正的拍卖，现在达到7家，以阿里和京东平台所挂出房源最多，占到总量的七成以上。从房源数量看，2017年，北京法拍房每月挂出约50套，2018年达到上百套，现在每个月有近800套房源挂出来。

“法拍房的流拍率很高，我们统计每个月将近一半房屋流拍，尤其是商业地产。有些房屋没有产权，折扣再大也不建议去拍。有的房屋存在巨额欠费，买下来并不划算。”曹辉表示，随着关注法拍房的人增多，竞争也更激烈。最早一套房屋有四五个人参拍，能以市场价7-7.5折成交。现在平均8个人拍一套房屋，9折成交。尽管法拍房还是有优惠，但是竞买人很难捡到“大漏”，特别便宜的房屋，也不推荐参拍。

在曹辉看来，法拍房并不天然意味着低价。“此前我们帮客户拍一套望京片区的房屋。该房屋处于园区正中间，南北通透，毛坯状态。周围的二手房单价为13万元/平方米，这套法拍房以13.5万元/平方米成交。当时，我们反复提醒，价格已经超出二手房市场价，但客户就是坚持要拍，认为这套房屋的户型好，很稀缺。”曹辉如是说。

对于未来法拍房市场的走势，中指研究院分析人士表示，考虑到法拍房对经济运行环境的反应存在一定的延后效应，普遍需要6个月或更长时间。据最高统计，2023年1月，全国在审破产案件企业数达2335个，其中浙江破产企业数量达391个，预计破产案件企业数较多的省市，后续法拍房挂拍量或出现一定增长。

严跃进认为，法拍房市场在2022年明显降温。而当前房地产市场在复苏，对于法拍房的交易具有积极的推动作用。预计2023年一些重点城市的豪宅法拍市场会有一波升温的可能。

新京报记者 袁秀丽

编辑 武新 校对 陈荻雁