欧阳先声人行重提房住不炒楼市维持横盘走势

最近，部分城市的土地市场先行升温，其楼市也出现量增价涨。部分城市楼市升温既获益於前期金融条件的改善，也受益於城市调控政策的放鬆。不过，货币政策已经反向微调，楼市还能继续升温吗?事实上，部分城市销售面积有所增长，多数城市销售面积仍是下滑的。百城商品住宅销售面积同比数据印证了这一点。

今年前三个月，36个一二线城市商品住宅销售面积合计为6127万平米，不仅低於去年的6516万平米，也低於前年的6999万平米。其中，销售面积高於去年同期的有7个城市，分别是北京、广州、天津、武汉、成都、厦门和海口。销售面积高於2017年和2018年同期的有12个城市，分别是深圳、福州、南昌、合肥、郑州、石家莊、长春、哈尔滨、昆明、银川、乌鲁木齐和温州。上述19个城市，仅有6个城市房价出现上涨，和历史最高值相比，涨幅最高约8%。有16个城市销售面积低於或约等於前两年，有一个城市低於去年但高於前年。销售面积下降的城市数量略少於上升的城市。

63个三四线城市商品住宅销售面积3334万平米，不仅低於去年的4012万平米，也低於前年的4324万平米。销售面积高於去年同期的有11个城市，高於前两年同期的有12个城市，低於前两年的有30个城市，低於去年但高於前年的10个城市。销售面积下降的城市数量多於上升的城市。

这与国家统计局公布的全国商品住宅销售面积同比下降的数据是脗合的。可见，“小阳春”只是少数城市的楼市回温，不代表整个市场的反转，更不是回暖。

其实，更多城市的住房市场并没有让房企感到兴奋。国家统计局的数据还显示，房企土地购置面积下降33.1%，土地成交价款下降27%，购置面积处於近几年的最低位。土地购置价款负增长(-27%)，住宅新开工面积增速也不高(11.9%)，但住宅投资增速畸高(17.3%)，显得十分扎眼。

住宅投资增速为什麼如此之高?唯一可能的原因或许是：2017年，房企开始集中回归一二线城市，投资强度变大、投资周期拉长，使得去年以来的住宅投资维持在12.3%至14.2%，明显高於房企下沉三四线城市时期的2017年的9.4%至11.2%和2016年的1.8%至6.8%。

房企购地大幅减弱，并不意味着房企看淡楼市，而是无地可拿。因为，增加土地供应的一二线城市不多，减少供应的城市不少;合意的三四线城市有所减少，有的销售不畅、有的地价居高不下。从中国指数研究院的数据来看，今年一季度，36个一二线城市的住宅用地成交10729万平米，同比下降-5.4%。其中，北京、天津、南宁、昆明、贵阳、上海、北京等13城市的土地成交明显增加。但武汉、郑州、重庆、济南、苏州、杭州等17个城市的土地成交明显下降，略有增加、持平或略有下降的有6个城市。

房企集中回归一二线城市，使得这些城市的拿地窗口期迅速消失。更何况，抢人的城市并没有增加住宅用地供给。当这些城市的土地供应跟不上需求时，供需矛盾将趋於激化，哪怕是货币政策不放鬆，也难以压制这些城市房价与租金上涨的巨大压力。这也是自然资源部4月17日再次强调住宅供地实施差别化调控、“消化周期在六个月以下的，要显著增加并加快供地”的根本原因。

但是，笔者曾经说过，大城市土地供给很难增加，中心区无地可供，城市更新拆迁补偿安置成本巨大，财政无利可图;外围区“摊大饼”的建设模式已被逐渐抛弃，地方政府“惜土如金”，土地供应愈加克制。在一二线城市抢人大战之后，楼市结构性矛盾非但没有解决，反而因土地供给不充分再度加剧，这势必导致部分城市的调控再度收紧，房企不可不防。

长沙取消二套房契税优惠，在目前调控政策普遍趋鬆的环境下，抑制需求的措施显得尤为突兀。虽然，抑制楼市会拖累经济，但稳定的楼市正是经济“健康发展”的要素之一，这亦符合“稳房价、稳地价、稳预期”以及“防风险”的调控思路的。

在一二线城市土地供给难以增加、三四线城市有效需求缓慢释放、刺激政策不会再来、调控动作难以宽鬆的大背景下，楼市的总体横盘依然是预期中的结果，也是央行和中央想要的。

事实上，中国经济发展新动能远不足以挑大樑，增长新亮点也只是星光点点，GDP仍在下降通道之中。政策的动作选择依然很艰难，在不穿透“稳增长”的底线、不突破“防风险”的上限之间，央行维持“适时预调微调”仍是最佳对策。 (完)