楼市新态财富效应第二波祥益地产总裁

2017年尾，笔者发表了新一股成熟的购买力即“财富效应”的看法。所谓“财富效应”即是资产增值而衍生的新一波购买力，以前香港地产市场没有今天的成熟和稳定，很多人都以短炒为主，所以未到资产大幅增值前，其实很多人已经“换马”将单位卖出获利。近年因为楼市辣招的关係，业主们被迫集体持货，於是因资产增值而累积的购买力与日俱增，“财富效应”就成为一个新常态下的强劲购买力。

2017年下半年，是第一阶段的财富效应，衍生了翻按物业潮和所谓的父幹一族，这些现象相信大家都体会到，所以本文笔者想讨论的是：未来一年会衍生第二阶段的财富效应。产生第二阶段的财富效应是因为大多数持有物业的业主以前偿还了很多的按揭，甚至乎已完全偿还了按揭，即“供满楼”了，加上楼价继续上升，一来一回形成了强大的潜在购买力。如何强大?

因为在楼市辣招的按揭门槛之下，很多业主过去都很难换楼，例如原本三、四年前物业值400几万元的业主，在楼市辣招的按揭门槛之下，要换上600万元以上的单位很多时都很紧绌，因为600万元以上的单位按揭最多只可以借六成，即是说细单位的业主最少要卖楼后能回笼约270万元才可以成事，这个门槛令很多业主的换楼购买力被冻结，但当时400几万元楼去到今天楼价已经升了约五至七成(根据差饷物业估价署指数计算期间楼价上升约五成，根据祥益屯门楼市呎价领先指数期间楼价则上升约七成)，之前阻挡他们换楼的按揭门槛已经因为楼价上升而轻易能够跨越，数以十万计的换楼人士，在未来将陆续进入市场，可以轻鬆换楼了。

为何今次楼价回升与以往不同?不同的板块也急速移动，所以笔者认为今年楼价升幅最大未必是小型单位，可能是细楼业主的换楼对象，即三房或800万至1000万元的住宅单位将会是在今年楼市有一个跑赢大市的表现。