抵押贷款利率正在下降为什么没有更多的人购买

房价升值正在放缓。消费者对房地产市场的情绪处于五年来的高位。为了实现这一目标，抵押贷款利率在2019年至今持续下降。据Freddie Mac称，目前30年期固定利率抵押贷款平均为3.82%，大致为两年来的最低点。今年到目前为止，抵押贷款利率仅每周增加六次。从历史上看，这是家庭购买狂潮的一个秘诀。Auction.com市场经济副总裁Daren Blomquist表示，“我们处于一个极度利率敏感的住房市场。”在过去，当房价下跌时，房屋购买活动上升，反之亦然。“有很多希望，这个循环将在2019年重演，”Blomquist说。

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然而，如今消费者对购买房屋的兴趣并不大。上周，尽管抵押贷款利率处于两年来的最低水平，房屋购买的抵押贷款申请仅比前一周增加了10%。根据抵押贷款银行家协会(Mortgage Bankers Association)的数据，在此前一周，房屋购买的抵押贷款申请实际下降了2%。

最新的房屋销售数据并不是更积极。根据全国房地产经纪人协会的数据，4月份待售房屋销售连续第16个月下滑。经济学家预测增长0.5%;相反，销售额经季节调整后下降了1.5%。

那么为什么房屋销售没有反弹?以下是住房市场专家不得不说的话：

提升买家正面临“三重打击”

近年来，一些人认为可能会有大量的房主被“锁定房价”。有人认为，许多已经拥有房屋的人都处于极低的利率 - 并且抵押贷款利率较高。去年大部分时间的常态是阻止他们购买新房子。

如果这是广泛的，那么你会发现房屋销售的增长速度超过了它们。“房价显然不是人们考虑的唯一因素，”Realtor.com首席经济学家Danielle Hale表示。(Realtor.com由新闻集团(NWSA)子公司Move Inc.运营，MarketWatch是道琼斯的子公司，道琼斯也是新闻集团的子公司。)

利率只是提升买家的难题之一，那些已经拥有房屋并希望购买更大或更昂贵房产的人。虽然价格升值的速度有所放缓，但全国许多房地产市场的房价仍处于历史最高水平，抵消了由于今天的利率导致买家预期的节省。(更不用说今天许多在房屋危机后买房的房主的抵押贷款利率甚至低于今天提供的抵押贷款利率。)

令人负担得起的情况更糟糕，除了奢侈品市场以外，库存仍然受到很大限制。因此，提升买家的房产选择很少，并将面临更多的房屋竞争，这可能会提高房价。

然后是最近税法改变的后果。目前的房主已经被纳入以前的抵押贷款利息扣除，这比现在的消费者可以获得的更高。此外，由于州和地方税的扣除受到限制，可能会提升的买家可能会对更高的房产税持谨慎态度。

“你现在面临三重打击，”房地产和金融服务咨询公司CJ Patrick Company的抵押贷款行业资深人士兼首席执行官里克沙加说。“几年前，购房者可能会获得许多财务激励措施。”

首次购房者无处可去

从许多方面来看，首次购房者可以从今天较低的抵押贷款利率中受益最多，因为他们所代表的是真正的节省。

根据Realtor.com的数据，2018年5月至2019年5月期间，美国房屋中位数价格从297,200美元上涨至315,000美元。但是，由于今天的低利率，预付20%首付款的房主每月可以减少近45美元的抵押贷款，每年可节省超过500美元。

但低利率并没有激起现有房主的活动。“如果人们没有向上移动，那么他们居住的那种住房就不适合初学者，”沙加说。

预测并不能提供太多的安慰

房地产买家对2019年剩余时间持有的情况保持乐观。

Blomquist表示，全年投资者在止赎拍卖中购买房屋的数量大幅增加。“这些人通常都会搬家，”他说。“他们指望市场反弹。”

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低利率是否会发挥作用仍有待观察。经济学家预测美联储将很快降息 - 抵押贷款利率将遵循10年期美国国债的路径 - 但降息可能已经纳入目前提供的抵押贷款利率。

很多还取决于更广泛的经济状况，即贸易战是否会继续。

“由于存在很多不确定因素，因此很难预测目前的利率会在何处上升，”黑尔说。“任何时候都存在很多不确定因素，只能让市场失望。”