融资难度再升级 等待房企的究竟是怎样的苦日子

融资再度收紧之际又遇销售热度下行，刚有解冻希望的地产行业要遭遇再次冰封?

智通财经APP了解到，此前关于地产融资收紧的信息就不断传出，先是5月下旬银保监会发布23号文中多处涉及房地产领域融资乱象，并进一步重申房地产监管政策不松动，并加强对非标的监管;之后不久，市场消息爆出将暂停部分房企的债券及ABS融资渠道。

资金端噩耗连连的情况下，近日公布出的房企上半年销售数据，又泼来了一盆凉水。数据显示，6月百强房企销售额单月同比增速大幅下降8个百分点至增长13%，其中Top10的一线龙头房企增速回落了18个百分点，目前增速仅剩2%;Top11-30、Top31-50的中等规模房企增幅分别回落5、9个百分点至15%、34%，只有百强后半部分的小房企增速同比增长9个百分点至16%。

再结合此前房企经历了2018年的资金寒冬，多数房地产企业还背负着高利息海外债的压力来看，此刻房企融资的顺畅，再度成为了房企能否生存下去的重要话题。

国内债环境收紧，融资难板上钉钉

信用债融资难度明显加大的同时，行业还债压力还在骤增，房企多在借新债还旧债。智通财经APP了解到，6月地产行业信用债单月发行334.7亿元，同比-25%，单月净融资额-127.6亿元，同比降幅达到了-494%;1-6月的累计信用债发行量为3540.1亿元，虽然同比增长31.3%，但是净融资额仅有677.5亿元，同比大幅下降37%。其中净融资额的大幅下降，表明房企正在进入还债高峰期。

从债券类型来了看，除了私募债大幅放量，其余融资渠道多数都在走弱。智通财经APP了解到，1-6月公司债面额比重高达44.6%，其中同比增速高达126.2%的私募债最为抢眼，目前面额比重达到了23.8%。私募债由于是以非公开方式发行和转让，因此拥有不设行政许可、对发债机构资格认定标准较低、可不需要提供担保、信息披露程度要求低等优点，最新6月单月数据来看，私募债同比增速高达147.9%，面额比重达到了35.3%，而其他类型的定向工具均出现了同比较大幅度的下滑。

当下的地产行业，高信用评级的融资优势逐步提升，低评级企业融资只会越来越难。智通财经APP了解到，由于2019年上半年债券发行中AAA地产企业占比达到58%，高评级主体债券发行量的提高，使得债券发行利率略有降低，但另外一方面，1年内的短融、超短融占比的明显提高，也能一定程度反映低评级房企的资金需求和融资难度加大。

此外，地产信托增速也在显著下降。从1-6月集合信托统计数据来看，地产集合信托增速下降较为明显，考虑银保监会23号文的影响，三季度地产集合信托增速或将继续下滑。

由此看来，房企国内融资环境紧张已经具备一定确定性，面对越来越大的还债压力，部分房企或许只能依靠高息海外债勉强度日了。

海外债恶性循环，什么时候是个头?

在房企对海外债依赖程度提高时，海外债还款压力还在不断累积。智通财经APP了解到，在2017-18年国内资金环境收紧的时候，房企大量发行海外债来维持企业运营，目前这部分债已经渐渐迎来还款期了，数据显示2019年全年到期房企海外债达到2130亿元，相比去年增长24%，2020年、2021年将继续分别同比增长29.25%、12.5%至2753亿元、3097亿元，到期债额继续增加。

同时，海外债利率正在水涨船高。2019年上半年票面利率高于7%的债券占比约75%，远高于2014年以来的年份，而且今年以来，人民币汇率在6.7~7的区间还是为近几年高点，房企海外债券偿还还要面临汇率波动的风险。

但面对资金压力，多数房企仍只能选择海外债。智通财经APP了解到，2019年上半年房企海外债发行总量达到3138.9亿元，同比增长30%;净融资规模1783.2亿元，同比增长20.4%。在海外债融资中，以再融资用途(借新还旧)的债券金额，占比已由2016年的16.9%提高到2019年上半年的49.5%。

其中优质龙头房企保利、万科(2202)加权息票在3.8%-4.2%区间，远洋集团(03377)加权息票为5.25%，世茂(00813)、雅居乐(03383)和新城加权息票在6%-7%区间，其余22家房企均超过7%。当代置业(01107)加权息票高达14.28%，泛海加权息票为12%，华南城(01668)、花样年(01777)加权息票在10.5%-12%左右。

仍有需求资金的企业，在发债利率大幅提升时仍进行融资。如当代置业目前的加权息票相比2018年就大幅增长6个百分点之多，富力(02777)、阳光城和旭辉(00884)上浮在0.95到1.25个区间内，而在最新高利率发债企业中，中国宏泰发展(06166)6月28日发债利率高达13%。

考虑到前文提及国内房企信用债融资大概率持续收紧，以及在债券偿还量继续增长的背景下，只能依赖高息海外债融资的房企，已经进入恶性循环的状态，而他们期待的下次地产景气度大幅回升，或许用些困难。

除开前文提及的销售数据下滑之外，能反应行业景气度的到位资金、投资资金数据也不乐观。目前开发到位资金增速与房地产开发投资增速的差额为负数，且呈现放大迹象，表明市场景气度下行的同时地产商资金确实在趋紧。

此时地产行业，那些仅能依靠海外债勉强续命的房企，怕是有得熬了。