上海又有“红盘”入市，均价13.2万/平、入围积分再破百

界面新闻记者 | 王婷婷

继前滩海德壹号项目后，上海再现入围分达到满分的新盘，位于徐汇滨江的百汇园三期入围分达到106.分，创下2023年以来最高积分。

按照0.24社保系数推算，入围该项目仅有两种可能，即基础分60+社保195个月，或者基础分50+社保236个月。

百汇园项目位于徐汇滨江板块，东侧距离黄浦江仅100米，对岸是浦东世博板块，地理位置极佳。社区涵盖商业、办公、住宅多种业态，商业、教育、交通等配套均十分成熟。

项目共分为三期开发，一期于2007年首次入市，二期于2016年5月、2019年8月分两批入市。据了解，在推出二期房源时，由于意向客户较多且开发商急于回笼资金，该项目售楼处还曾贴出告示，要求客户必须全款购房。

如今的三期为最后3号、4号两栋房，均为2梯2户的大户型，且属于准现房。备案均价13.2万元/平方米，共推出220套房源，预计4月22开盘。

该项目是由上海四方房地产实业有限公司及上海飞机制造厂组建的上海百汇房地产开发有限公司开发投资。天眼查APP显示，上海四方房地产对上海百汇房地产持股67%，上海商用飞机有限责任公司持股33%。

除百汇园项目外，1991年成立的上海四方房地产旗下还有田林十一村、四方西郊花园、四方新城等项目。其中，四方新城位于静安寺板块，于1997年建造而成，作为上海第一批外销房，在当年也是高端楼盘定位。

近期的上海新房市场中，热的不仅仅是百汇园。认购超过2520组的建发璟院，也令上海再一次出现深夜排队认筹现象，该项目位于闵行古美，首推北地块512套房源，均价8.91万/平方米，预计4月24日开盘。

不过，在不少房产销售人士眼中，上海新房进入4月份热度有所下降。

这其中不乏一些认购成绩与预期相去甚远的项目，如4月3日开盘的大华锦绣四季，项目位于宝山顾村板块，524套房源在认购期间共收到140组认购，认购率仅约26.7%；位于普托万里的卓越天元府，均价约9.6万/平方米，有三轨交TOD加持，认购率也仅33%。

“2、3月份大多是去年年底疫情压抑的小波需求释放，目前其实就是正常水平。”一名新房销售人士告诉界面新闻，但是上海的热点红盘关注度不会少，当然也很难买。

目前的新房成交量也出现了回调。据上海中原地产数据显示，4月3-4月9日，上海新建商品住宅成交面积11.22万平方米，环比减少74.94%。

基于交易结构向中低价位项目倾斜，因此成交均价为45997元/平方米，环比下跌27.67%，是今年首次均价跌破5万元/平方米。

事实上，上海楼市刚刚过去的“金三”成色十足，新房成交出现快速上扬。

据上海中原地产数据显示，3月上海新建商品住宅成交面积100.1万平方米，环比增加了94.0%。从项目成交前十榜单来看，改善产品依然是主流，均价3-6万元/平方米的项目有3个，10万元以上的高端产品有2个。

上海中原地产市场分析师卢文曦表示，尽管3月下半月市场情绪比高峰时期有所回落，但仍处于活跃状态，继续保持一定数量的网红盘，稳定了市场热度。

比如唐镇“千人摇”红盘华发半岛华庭，3月16日项目开盘首推84-132平方米的335套房源，均价70620元/平方米，入围分75，共1662组客户参与摇号，摇号比约496.1%，平均4组客户抢1套房。

据界面新闻了解，3月上海共34个楼盘开盘，总计80套房源。在这34个楼盘中，33个项目参加公证摇号，1个楼盘认购人数过少未摇号。而33个公证摇号楼盘有14个触发积分制，19个楼盘未触发积分制。

触发积分楼盘中最高积分76.6分，最低为32.8分。虽然触发积分楼盘较以往有所下降，但这6成未触发积分的楼盘，大多也能够做到开盘“日光”。

以象屿招商公园1872为例，3月22日推出94-105平方米房源144套，备案均价52000元/平方米，共计797组客户参与摇号，摇号比达553.5%，平均5组客户抢1套房，最终实现销售金额7.45亿元。

位于杨浦内环滨江核心段的保利建工海玥天汇，3月29日首次开盘便售罄。共推出房源183套，备案均价115000元/平方米，录得销售额约20.7亿元。

此外，还有东沁澜庭、中铁建星樾云栖、越秀保利嘉悦云上、虹悦兰庭等多个新房项目开盘售罄，获得较好的市场热度。

3月份的上海二手房成交也创下新高。

据上海链家研究院的监控数据显示，3月份全市共成交二手房2.4万套，环比增长24%，同比增长86%，突破业内公认的“月2万套”的“行业荣枯线”。

另外，成交均价也有小幅增长，为40560元/平方米，环比、同比均增长2%。上海链家研究院首席分析师杨雨蕾认为，3月份上海小阳春再现，2.4万套的成交量为2021年8月份以来单月成交最高。

“虽然成交再度回到2万套以上，但仅代表3月网签数据的呈现，实际上，从3月第二周开始，近几周周度成交已出现回落。”杨雨蕾表示。

从供应看，二手房的挂牌量也创新高。截至3月末，上海二手房挂牌量超10万套，供应和需求两端处在博弈中。

4月的上海楼市能不能保持这一热度，依然要打个问号。