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中介太卷!一线城市,房租降了

2023-11-24 17:46:25来源:
导读“10月底,我房子的租期刚进入第二年的第二个月,中介说房子不好租,要违约,我没办法,月租金就降了350元,他们才继续租的。”11月22日,...

“10月底,我房子的租期刚进入第二年的第二个月,中介说房子不好租,要违约,我没办法,月租金就降了350元,他们才继续租的。”11月22日,北京房东江丽(化名)向21世纪经济报道记者表示。

2013年江丽就把丰台区的两居室对外出租了,一直租到现在。去年10月底,张丽将房子租给了中介。与中介合作多次,合同期内不得已降价,这对张丽来说还是第一次:“他们违约的话就付一个月租金,但我第二年的1个月免租期刚过,违约就相当于我没有拿到违约金。”

张丽的经历是近期北京住房租赁市场的一个缩影。实际上,毕业季租赁高峰之后,北京租房市场开始进入淡季,出现库存房源增加、新增需求不足、租金下跌、成交周期变长、市场活跃度下降等特征。不只北京,四个一线城市均有类似情况。

据贝壳研究院数据,10月北京和上海房源约45天成交,广州和深圳则要60天以上。一线城市10月租金指数环比下降1.1%,同比下降2%。另外,10月最后一天,一线城市在平台上挂牌的“租售房源”数量较去年同期高出10%以上,这在以前并不多见。

受访专家认为,与近两年同期相比,年10月一线城市租房市场活跃度相对较低,房源量增多特征凸显。预计随着租赁市场淡季持续,一线城市租金稳中趋降态势可能会延续,未来租金水平很难出现再次回升。

北京租金下降,成交周期拉长

唐先生也在出租两居室。11月20日,唐先生将朝阳区立水桥的房子挂上中介平台,至今迎来十几位租客咨询、2位实地看房,还没有成交。虽然只上架了3天,但租客看房积极性不高,唐先生的月租金预期已经从6800元降至6300元。

“现在是淡季,人员流动小,周围的房子都不好租。”唐先生向21世纪经济报道记者表示。

据贝壳研究院数据,10月北京房源成交周期为45.2天。11月1-22日,成交周期微增至46.6天。

“现在客户量没那么多,房子租得慢,空置时间会长一些。”北京丰台区中介朱锋(化名)向21世纪经济报道记者表示。朱锋坦言,11月至今,他只有3个租房单成交。

但房山区也有中介向21世纪经济报道记者谈到,价格相对便宜的房源会租得比较快,甚至有房源刚登记不久就成交了。

除了成交周期变长,租金下降也是近期北京市场的重要特征。贝壳研究院数据显示,10月北京租金环比下降1.5%,同比下降1.9%。

袁婵(化名)有一套南三环的两居室,2020年开始出租至今。由于装修时间不久、房况良好,出于爱护房屋的考虑,她相对低的价格将房子租给了两个相熟的女生。今年10月,她刚与两位租客签订了续租合同。

2022年10月,袁婵将月租金上涨100元至5600元。今年续约前夕,她发现附近租金有所回落,以市场价为参考,她仍把租金定为5600元/月。“按市场价的话,这个房子理想状态可以到6800-7000元/月。” 袁婵说。

一周前锦瑟(化名)开始看房,她在北京已经租了11年房子。由于在租房子20来天到期,目前她主要是线上浏览房源。她发现,与一年前相比,中介平台上的两居和三居价格比一年前降了不少,但一居价格变化不大。

“我们这房子的月租金比七八月便宜了两三百元,谈价的空间也会大一点。” 朱锋说。房山区、东城区等区域中介均也有类似反馈。

“能讲价”已经成为当前北京租房市场共识,唐先生房子挂牌价格也比心理预期价格高200余元:“租客肯定会议价,所以我多报价,给对方一个心理平衡。”

诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪向21世纪经济报道记者表示,进入10月,租赁市场传统淡季效应逐步加深,北京租赁市场活跃度持续下降,租金回落属正常现象。与此同时,当前新增租赁需求不足,为尽快出租空置房源,业主议价空间扩大。正临传统淡季,预计11月北京租金大概率将持续下滑。

一线城市在租房源增加

不少中介发现,近期北京在租房源增加,其中有一部分由在售房源转化而来,也有不少由售转租的“租售房源”。

“好些业主觉得现在卖房价格低,有卖着卖着不卖的,也有还想卖就先短租几个月观察一下市场的。” 朱锋说。他手里现在就有不少短租房源,以中小户型为主,这类房源的租金低于市场价,租户需要配合看房。

锦瑟偶尔也会浏览到价格较低的房源,她线上问中介管家发现,基本都是边租边卖的租售房源,一旦房东卖掉了房子,就需要协商退房。

不只北京,贝壳研究院不完全统计发现,10月31日一线城市在平台上挂牌的“租售房源”房源量同比增加10%以上。

包括明显增加的租售房源在内,当前住房租赁市场个人业主库存房源普遍呈现增加趋势。根据前述机构数据,11月22日全国重点40城租赁库存房源量比今年10月底增加1.3%,比去年10月底增加6.8%。

一线城市也有类似情况。关荣雪发现,与近两年同期相比,10月一线城市房源量有所增多。

对此,贝壳研究院高级分析师黄卉向21世纪经济报道记者表示,库存房源量增加主要有三方面原因。一是季节性因素,自9月开始租赁市场进入传统淡季,住房租赁需求减弱;二是保障性租赁住房分流了部分租赁需求,2021年开始保障性租赁住房房源呈现显著增加趋势;三是房屋交易周期延长,个人业主房源由挂牌出售转向同时挂牌出租,或是直接转为挂牌出租。

不只业内人士,上海房东越兴(化名)也感受到了房源增加。他位于长江高科的房子已经出租了两年,由于租客不再续租,近两周他将房子挂上了中介平台。按以往经验,房子应该相对好出租。

但和之前相比,上海市场也出现了变化,越兴向21世纪经济报道记者谈到,尽管是特例,但小区确实出现过低于他挂牌价格几百元的同户型房源,另外,附近新挂牌的房源也较多。所以他预计,和之前一周左右就租出去的情况不同,这次可能要一个多月才能成交。

由于上任租客的租期还有一个月,目前有几个人来了解过,但都还没有实地看房。“我也不是特别着急,也没啥房贷压力,所以挂出去放一两个月,等有合适的机会再租也可以,正好现在也是租房淡季。” 越兴说。

在近期一线城市租赁市场中,上海和北京的45天左右的成交周期相对短,10月广州和深圳的成交周期要长15天以上。

黄卉分析称,这主要是因为广州、深圳的城中村租赁房源在整体租赁市场中占比较大,相较而言个人业主房源租金价格较高,在城中村租赁房源分流下,广州、深圳的个人业主租赁房源出租速度更慢。

越兴既是房东,又是租客。由于租房的房东准备卖房,11月他就开始寻觅新的居所,出于改善居住质量的考虑,他断断续续看了小半个月,才定下一个新装修、新家电的房子。也正是如此,房东初始预期较高,挂牌价高达8200元/月,较小区同户型高1000元左右,好在议价比较顺利,最后成交价7500元/月。

越兴模糊地观察到,去年开始,上海的租房价格就在下降。“我今年租房的最大感受就是,中介太卷了,都愿意压服务费。”越兴说。

不只上海,近期一线城市租金都在下降。贝壳研究院数据显示,10月北京、上海、广州和深圳的租金指数环比分别下降1.5%、1.2%、0.6%和1.3%,同比分别下降1.9%、3.2%、1.8%和1.2%。

对此,关荣雪认为,10月进入传统租赁淡季,新增需求不足,租金议价空间扩大,租金迈入稳中趋降通道也在预料之内。另外,受今年毕业生就业压力偏大影响,下半年以来毕业生“返乡就业”效应发酵,一线城市租赁市场活跃度较低。

除此之外,黄卉还注意到三个影响因素:一是面向新市民、青年人的保障性租赁住房供应政策效应显现,房源快速增加;二是房屋交易节奏放缓,带来个人业主房源快速增加;三是住房租赁消费重心下移,租客家庭储蓄意愿较强,更倾向于选择严格控制或降低租金的支出成本,增加储蓄以备未来购房或用于家庭的其他支出。

展望未来,关荣雪认为,随着租房淡季持续,接下来一线城市租金大概率会延续下滑态势,直至年末。黄卉从供需两端出发,认为受“十四五”保障性租赁住房供给保持较快增长趋势,热门二线城市对新市民、青年人的吸引力增强影响,未来1-2年内一线城市租金水平上涨的动力都不足,租金水平走势将更为平稳,很难再次出现回升。

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