超3000户业主苦等8年：福州奥莱陷困局

中房报记者 田傲云丨北京报道

由于“天泽·奥特莱斯城市广场”（以下简称“奥莱项目”）多次停工，66位业主与奥莱公司再次发生法律纷争。

“我在2016年购买的房产，经历了漫长的等待，却依然未见项目复苏的希望。”陈丹（化名）无耐地表示。

陈丹是奥莱项目的购房者，在2016年购房时，转遍福州闽侯县多个楼盘后，最终被奥莱项目所吸引。“沙盘规划得非常好，不仅有商场、五星级酒店、游艇俱乐部等配套，且交通极为便利，开车到市中心大约只需10分钟。”

这个被誉为地区最大和最高端的新房项目，让陈丹看到了未来生活的无限可能。

令购房者措手不及的是，自2018年起，由于资金链断裂，奥莱项目开始大规模停工。2020年10月，兴业资产管理有限公司（以下简称“兴业资管”）接管了奥莱公司涉及的金融不良债权，项目在2021年1月曾短暂“复苏”，但好景不长，新的问题又导致工程的再次停摆。

2022年10月，66位业主在无望中向提出了破产申请。然而，据记者所了解，这一案件至今仍未获立案。

“项目烂尾多年，我们曾多次找开发商和政府相关部门沟通，但几年下来毫无进展，我们希望通过破产重整推动项目复工复建，但似乎又陷入了另一个死循环。”陈丹无奈地说，我们也曾试图与福州市中级人民沟通，了解案件进展，但总被各种理由推诿。

记者了解到，早在2020年5月，闽侯县政府就成立了福建奥特莱斯名牌折扣城有限公司重整清算组（以下简称“闽侯县奥莱重整清算组”），尽管这些年闽侯县奥莱重整清算组进行了大量的协调和努力，但从目前情况看前景并不乐观。

而对于奥莱项目后续建设方案，记者尝试联系了闽侯县奥莱重整清算组和奥莱公司，未得到回应。

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当地最大地产项目

停工中的奥莱项目。

在福州，曾被视为梦想之地的奥莱项目，正逐渐变成了希望的废墟。

作为福州首个奥特莱斯型项目，曾引起广泛关注。2014年，由利嘉集团的旗舰品牌天泽地产拿地、奥莱公司开发建设开发，项目地处闽侯县南通镇，乌龙江在其旁轻柔流淌。

项目囊括了商业、公寓、住宅等业态，总建筑面积达186.5万平方米，其中公寓和住宅项目共分为4期，包括38栋层高29~33层的江景住宅，7栋层高20层的江景公寓，规模和豪华程度无人能及。

2016至2017年，是该项目购房高峰期。

“那时，购买一套住宅不仅是投资，更是一种生活的向往。”周伟（化名）回忆起他在2016年选择奥莱项目时的情景表示。当时，第一期项目在2015顺利交付，其影响力遍布整个福州，引得他和许多购房者纷纷入场，希望成为这个繁华社区的一员。据不完全统计，二期、三期项目共销售了1600套公寓和超过3000套住宅。

然而，这个项目很快就陷入困境。

周伟叙述着他的经历，2016年6月他以每平方米9000多元价格购买了一套88平方米住宅，当时项目尚未办理预售证，只交了5万元定金。但在2018年项目获得预售证后，周伟 交完首付并办理完贷款手续后不久，项目就停工了。

此外，由于时间推移，当地购房手续发生了变化，首付从两成增加到三成，贷款利率也随之上升。“算下来，一套房子要多付10多万元利息。”周伟表示。

周伟的经济负担因此加剧，不仅有每月的房贷，还要支付房租，“去年的潮中我被迫选择，结果银行将我征信拉黑，现在连花呗等最基本的信用消费都无法使用。”

其他业主特别是自营业主，情况更为严重，有的甚至被银行并列入限制高消费名单。“我们只是希望房子能按期交付，保质保量建成。”周伟和其他业主表示。

项目停工引发了业主们集体上访，也引发了当地政府注意。

2020年5月，闽侯县人民政府成立了闽侯县奥莱重整清算组。同年10月，兴业资管在政府相关部门指导下完成奥莱公司所涉金融不良债权的收购，并推进奥莱项目涉及购房户交房问题的楼栋建设。

2021年1月5日，项目举行复工仪式。彼时，根据施工进度安排初步预计2022年7月开始陆续交房。

但复工不到一年，当年11月，奥莱项目后续建设资金因受深圳P2P“荷包金融”平台风险影响而无法及时到位，导致项目施工现场再次停工，原施工进度延误。

根据2022年1月25日深圳市公安局南山分局发布的通报，深圳公安已将奥莱公司的股权进行查封。

期间，奥莱公司、兴业资管以及福州市人民政府也均在积极处理相关事宜。为配合刑事调查，项目在建工程暂缓。之后虽在各方协调下复工，但因缺乏后续建设资金，复建工作并不顺利。

面对项目的多次停工和不确定的未来，陈丹等66位业主向福州市中级提起破产申请，“到现在也没有给我们一个正式的处理方案，各种消息漫天飞，我们也很绝望。”

陈丹告诉记者，实际上，在他们向申请奥莱公司破产之前，已有业主提出了同样的申请，最终福建省高级人民认定“奥莱公司不能清偿到期债务且明显缺乏清偿能力”，裁定由福州市中级人民受理奥莱公司的破产清算申请，但最终该业主选择了撤诉。

“这说明奥莱公司的破产重整符合破产条件，应当依法受理。”陈丹表示。

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数次停工背后

出售的公寓处于轮候冻结状态。

奥莱项目的命运正逐渐演变成一段无法圆满的。

自2018年以来，项目停工成为了一道难以逾越的障碍，这背后的原因与开发商资金链断裂密切相关。12月18日以来，尽管记者多次试图联系闽侯县奥莱重整清算组和奥莱公司以了解施工方案和交付时间，但均未得到回应。

多位业主向记者透露，项目停工的主要原因是开发商违规挪用了预售资金。“按照合同，房款应该存入预售资金监管账户，但我们后来发现收款账户并非奥莱公司的预售资金监管账户。”这一发现令业主们十分震惊。

在业主提供的多份银行付款流水明细以及pos签购单中，记者注意到，收款账号并非该项目预售资金监管账户。

“我们发现购买的公寓只有购房协议，也没有在政府监管部门办理登记手续并备案，很多人连发票都没有。”陈丹表示。

2018年底，陈丹和其他购买了公寓的业主找到开发商，要求签订合同并进行备案，被告知2019年初会与他们签订，但最终只有很少一部分业主补签了合同，开发商也并未履行去政府备案的程序。

更复杂的是，由于公寓曾经牵扯到深圳P2P“荷包金融”平台，2019年开始，公寓就处于轮候冻结状态，这也导致陈丹购买的公寓无法完成网签程序。“最近了解到应该已经谈妥，但目前还没有解冻。”

陈丹坦言：“自从我购买了这里的房子，这几年我就一直在希望和失望之间循环徘徊，只要一天没看见房子交付，我就不敢抱有任何希望。”

在这场开发商的背后，隐藏的是众多购房者的无奈和困境。

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困局

停工中的奥莱项目。

“现在主要还是缺少建设资金。”一位业主告诉记者。

2023年3月29日，在福州市中院破产案件听证会上，兴业资管、奥莱公司、闽侯县住建局以及业主代表参加了会议。

会议上，闽侯县住建局确认了总额2.33亿元的纾困资金已全部到位，并将分批拨付给奥莱项目，这笔资金专门用于住宅开发，并称“奥莱公司申请纾困资金的前提是2024年12月前完成所有已售住宅项目的施工”，但奥莱公司却当场表示不可能完成。

“施工资金缺口6.8亿元，目前给出的方案是2.33亿元的纾困资金加上业主尚未支付的5亿元尾款。”奥莱公司方面表示，并提出了一个分阶段施工方案。

根据方案，工程将分四批次完成。B地块中剩余工程量较少的几栋楼将首先进行施工，预计在今年年底交付。接下来的几个批次则分布在未来几年，最晚的预计交付日期是2026年6月30日。

但业主们对此计划持怀疑态度。“不仅实际的复工和交房时间可能会晚于奥莱的承诺，后续5亿元的回款也并不一定能足额获得。”

此外，该计划并未正式对外盖章发布。

对于购买公寓的业主来说，情况更为复杂。一方面，他们购买的公寓还未完成网签备案，目前处于轮候冻结状态；另一方面目前的纾困资金专注于住宅建设，公寓建设则缺乏明确计划。“奥莱公司曾承诺利用资金进行建设，预计1、2、3、5号楼今年10月底交付，但实际上并没有交付。”

在与兴业庭的沟通中，兴业资管表示再向奥莱公司投入资金的可能性不大。

该消息在记者向兴业资管确认时，对方表示不方便透露。

陈丹等66位业主，面对奥莱公司烂尾项目的困境，不得不向福州市中院提出破产申请。他们认为，奥莱公司在资金断裂和项目烂尾的情况下毫无履行合同的可能性，根据法律规定，于2022年10月向福州市中级提起破产申请。

北京市律师协会土地与房地产法律委员会副秘书长、北京市盈科律师事务所高级合伙人李松告诉记者，根据法律规定，如果企业法人无法清偿到期债务，并且资产不足以清偿全部债务或明显缺乏清偿能力，可以申请破产。

他解释说：“破产重整可能是拯救濒临‘死亡’企业的最后手段。它通过各方的介入、监督执行等实现自身再次造血的功能，以恢复营业能力，最大化地保护债权人和债务人的合法权益，实现各方利益的平衡。”

但李松也表示，不是所有烂尾楼盘企业都符合破产重整的条件。首先它要满足企业法人不能清偿到期债务，并且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力。

李松还表示，如果“烂尾”企业申请破产，购房者作为债权人可以向申报债权。根据2023年4月20日出台的《最高人民关于商品房消费者权利保护问题的批复》，购房者的债权优先于建设工程价款优先受偿权和抵押权等，具有更高的优先受偿属性。

李松还提醒，虽然重整程序能够最大程度地维持困境企业的持续经营状态，但如果处理不当，也可能给持续经营价值造成损失。

截至发稿时，该破产案件仍未被立案，购房者的住房何时能到手依然悬而未决。