二手房反弹背后·重庆

每经记者：陈利 每经编辑：魏文艺

二手房挂牌量又创新高。

贝壳找房App数据显示，截至3月23日，重庆二手房挂牌量已高达19.4万套（去年同期为17.8万套），同比增加约1.6万套。这是继去年挂牌量突破18万套后，重庆二手房挂牌量的又一新高。

不仅是挂牌量剧增，今年2月份，重庆二手房市场由于挂牌增多、竞争加大，不少业主不得不割肉降价，这也使得整个市场成交量接近去年峰值。中指院研究院监测数据显示，2月重庆中心城区二手房成交达到11473套，环比上涨约55.6%。

但进入3月，重庆二手房成交量和带看量却开始下降。多位业内在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，当前购房者观望情绪仍较浓，市场回暖更需要居民置业信心和收入预期的恢复，整体仍需依赖宏观经济基本面的修复情况。

值得一提的是，3月19日，重庆针对买卖双方贷款银行是同一银行的情形，全面推行二手房双预告“带押过户”（指二手房转移预告登记和抵押预告登记），让二手房交易人群不用再愁“过桥资金”，交易周期将大幅缩短。

2月成交量同环比上涨

“2月，成交量和来访量同比上涨了2倍左右，我个人成交都有4套房，门店成交量超过20套。”重庆渝北区中环地产一门店经纪人张菲（化名）3月22日在第三方平台告诉《每日经济新闻》记者，近期成交周期也缩短了。

来自中指研究院的监测数据显示，自去年下半年以来，重庆二手房市场活跃度回落，出现成交量价齐跌态势，自2022年7月创下成交套数11626套、成交面积105.6万平方米后一路下降，至去年12月时月度成交量仅6112套，相比去年7月高峰时下降超47%。

今年以来，重庆二手房成交量开始出现了上涨态势。据锐理数据，1月份重庆中心城区二手房成交7293套，涨幅超20%；2月份成交达到11360套，环比上涨超50%，成交量已接近去年7月的峰值。

近3个月重庆二手房成交情况 来源：锐理数据

“2月份，在经济活动逐步复苏、政策优惠持续利好等多因素作用下，前期积压购房需求持续释放，市场成交有所回暖。另外，去年同期和今年1月均处春节假期，购房意愿相对较低，故同环比增幅明显。”中指研究院重庆分院研究主管戴小红3月22日通过微信向记者分析道。

“最好的时机还是年前或刚开年那一阵，当时因为疫情原因，很多业主都熬不住了，急于降价出售，所以价格普遍比较低。”张飞向记者举例道，一套位于渝北龙头寺板块的二手房，自2022年8月就挂牌了，从最初的146万元降到了如今的135万元。“降价幅度其实不算大，之前有同小区房源降价比较离谱，能降到15万甚至20万以上。”

而随着市场热度的回升，据张菲透露，部分银行商贷利率已调整至4.3%，仅少部分还能贷到4.1%，而在去年下半年重庆商贷利率基本均是4.1%。

“2月重庆二手房来访量、成交量的确双双上涨，但我们认为这次单边上涨，并不是因为地产复苏和消费者收入改善带来的，这一定是短期的上涨，是大量被挤压需求集中释放出来。同时，由于开发企业频频爆雷，消费者更倾向于购买二手房避险，因此重庆二手房出现了一个短暂的小阳春。”重庆华地空间科技有限公司运营副总、重科华地城乡空间与产业发展研究院研究员刘渝鑫3月22日在接受记者微信采访时表示。

二手房热度有所下降

不过，进入3月以来重庆二手房热度已有所下降。

“近段时间，成交量和带看量相比2月份确实降了一些，但价格算比较稳定。”张菲表示，现在业主降价出售的意愿减少了，心态要好很多了。“之前巴蜀城套二93万业主都卖，但现在最便宜的都要100万-105万了，但其实业主并没涨价，只是没那么着急降价卖了。”

“不过，改善需求还在增长。”宸御联行管家公司创始人、房产投资专家树先生3月22日通过微信告诉记者，其所开设的两家门店3月以来改善客群的来访量和成交量均在增长。

记者从重庆当地多位房产经纪人处了解到，带看客户有相当一部分都表示需要“先卖后买”，边卖房边同步看房。

在重庆某生活资讯交流平台上，一位业主就表示已将自己位于九龙坡区一套均价1万多的套二房源挂牌出售，因为家里有2个小孩，想置换一套更大的房子，目前的挂牌价为96万元，比最初时低了2万元。

据中指研究院数据，2月重庆二手住宅价格延续下跌态势，主城区二手住宅挂牌价继续调整，环比下跌0.32%。分区域来看，2月重庆主城各辖区二手住宅挂牌价环比继续下跌，且各区价格跌幅相差不大，均在0.2%-0.5%。

另据诸葛找房统计，上周（3月13日-3月19日），重庆二手住宅市场均价为14257元/平方米，环比持平。

数据来源：诸葛找房

在戴小红看来，“目前购房者观望情绪仍较浓，市场回暖更需要居民置业信心和收入预期的恢复，整体仍需依赖宏观经济基本面的修复情况。”

需要指出的是，由于市场热度的下降，也导致开发商的信心不足。据重庆一业内人士透露，今年2月新房、二手房成交量上涨时，有部分开发商觉得市场开始复苏已在看地准备投资了，但3月市场热度降下来后又搁置了投资准备。

“重庆投资需求消失后，剩下就是刚需和改善型需求，长期来看这两类需求都会是一个较为恒定的值。由于之前不少开发企业爆雷，项目停工问题严重，大家出于避险情绪，肯定更加喜欢现房，二手房将会吸纳大量曾经想购买新房的人群。”刘逾鑫表示，当前从到地方都着力实现保交楼，有效解决项目停工问题，2023年度应该能够得到有效改善，从而恢复消费者对新房交付信心。

挂牌量超19万套

尽管市场活跃度有所下滑，但重庆二手房挂牌量依然维持高位。

贝壳找房App数据，截至3月23日，重庆二手房挂牌量已超过19.4万套。而在去年同期挂牌量约17.8万套，同比增加约1.6万套。

回看重庆二手房源挂牌量攀升的过程，2021年下半年出台的系列调控政策是一个分水岭，此后重庆二手房源在售数量持续增加，并自2022年以来相继破16万套、17万套、18万套，到如今的超过19万套。

“2016年底到2019年底，重庆经过了一段上涨行情，主城区住宅价格单边上涨，加之当时对本地市民无限购政策，使得房产成为了大部分家庭的投资产品。而重庆每年住宅放量达到2000多万平米，大量需求得以承接，最终导致了重庆中产家庭和富人阶层往往都持有多套房。”

刘渝鑫分析指出，但此后“三道红线”出台后，重庆地产单边上涨预期被打破了，加上经济下行，购房者的避险情绪加重，多重因素叠加形成了抛售资产的现象。

数据来源：中指研究院

一个值得注意的现象是，2021年以前重庆新房成交规模均大于二手房交易规模，但这种情况在2022年发生了逆转。重庆锐理数据显示，2022年以来，重庆二手房成交量持续高于新房，特别自去年8月以后，这一迹象持续明显扩大。

具体来看，2022年8月重庆新房交易量占二手房交易量的1/3，换句话说，重庆主城区成交4套住宅，其中二手房就占3套；到了去年9月，二手房成交占比快速跳涨至70%，即每10套住房交易中就有7套是二手房。

“其实重庆房地产整体局面并没有改变，从供应端口来看重庆存量过大，而开发企业手上已拿预售证未售、在建设未拿预售证，拿地未开工的存量又有5000万平方米左右。”刘渝鑫表示，从需求端口来看，房地产上涨可能性不大，投资属性消失，“但当前经济复苏仍然困难，老百姓就业和收入仍未得到实质性改善，避险存款仍在增加，整体来看房地产需求是未复苏的。”

不过，他也指出：“楼市所有问题本质都是供需的问题。解决地产问题永远不在地产本身，人是一切商业逻辑的根源。房地产增长逻辑是人口逻辑，人口逻辑是产业逻辑，只有产业发展才能吸附外来人口，增加购房需求。”