房票安置潮来了，这次力度更大

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房票使用成效如何，成为观察未来房地产市场的关键之一。

中房报记者 许倩丨北京报道

2024年伊始，多个城市宣布加入房票重启阵营。

“通过房票政策，多了1万多元补贴，购房更划算了。”1月5日，广州市荔湾区石围塘旧城改造项目征拆现场，领到广州首批房票的居民周女士说。凭借房票，她可直接购买“定点入库”的新建商品房。

随着首张房票的发放，广州成为首个落实房票安置的一线城市。

随后，嘉兴市、佛山市相继推出房票安置政策，均宣布“自今年2月1日起施行”。其中，嘉兴市规定“房票有效期为24个月，被征迁人应在房票有效期内使用房票购房；在房票有效期内未购房的，不得在房票有效期内兑换货币”。

同为一线城市，北京、上海、深圳会跟进吗？财经大学副教授、城市与区域治理研究院执行院长柴铎表示，随着市场形势与房价运行趋势的变化，房票面临的主要问题是被安置人能否接受的问题。在北京，按照房本和面积确定房票补偿标准的做法很多居民不接受，深圳、上海居民的接受度也在降低，无形中提高了安置谈判难度和成本。“预计北京、上海还是会偏保守，毕竟减量发展后安置也没那么多了。”

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉预计，未来其他3个一线城市大概率也会推出房票安置政策。“城中村改造会提供多种安置形式供户选择，并用优惠政策鼓励房票安置，但不是一定要全盘采用房票安置，这最终是双向选择的结果。”

房票安置是一个大趋势。房票使用成效如何，成为观察未来房地产市场的关键之一。

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房票安置符合三方利益

广州率先探索房票安置的大背景在于，大规模城中村改造时代的到来。

2023年4月，局会议指出，在超大特大城市积极稳步推进城中村改造。这是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措。

3个月后，国务院办公厅印发《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，提出加大对城中村改造的政策支持，积极创新改造模式，鼓励和支持民间资本参与。

广州是中国城中村数量最多的一线城市之一。据不完全统计，当地共有约300座城中村，容纳了500多万外来人口，这个数量相当于一个中型地级城市的人口。

这些城中村分布在天河、海珠和越秀等几个老城区，都是寸土寸金的城市中心地段，全部就地安置，城市承载压力和资金难度很大。房票安置是一个化解办法。

房票，指被征收人房屋安置补偿权益货币量化后，征收人出具给被征收人购置房屋的结算凭证。从各地房票安置政策细则来看，主要着力于短期内定向去化新房甚至指定区域新房库存，表现为房票主要用于购买安置房或新建商品房，且房票有效期普遍在6个月至24个月。

李宇嘉认为，房票安置符合三方利益：政府方面，降低回迁用地安置需求，实现集约节约用地，缩短城中村改造周期，提升城中村改造效率。另外，可节省安置临迁费，减轻财政资金压力。开发商方面，房票会释放出巨大的购房需求，对新房库存去化会有一定带动作用。房票安置还可以让村民拥有更多房屋居住自主权。

广州市规划和自然资源局有关负责人回应房票安置相关问题时表示，房票安置政策可以让被征收人根据自身需求和喜好，在规定时间内在“房源超市”自由选择合适的物业类型、户型、面积、位置等，满足了被征收人更加灵活、多元和个性需求，也可以推动广州房地产市场去库存。此前，广州城市更新过程中主要采取回迁和现金两种方式补偿被征收人。

国家发改委国土开发与地区经济研究所国土规划研究室主任黄征学表示，房票是地方财政紧张、房价下行压力大的背景下推出的，希望能缓解地方财政压力、稳定房地产市场。但在目前大环境下，效果如何还要进一步检验。如果效果好，会有更多城市效仿，但各地情况千差万别，人民群众接受程度不一样，选择房票安置的比例不一定太高。

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房票会是一剂良药吗？

房票本身并非新近产物，但本轮地产周期以来应用范围持续扩大。

中金数据显示，本轮周期中房票政策集中推行始于2022年中，并在2023年延续扩张态势。截至2023年末，全国范围内累计推出131条房票政策，涉及17个省市、75个城市和123个行政区划，且在重点一二线城市的覆盖度越来越高，政策力度明显超过2015～2018年棚改时期使用范围。

2022年6月，郑州发布大棚户区改造项目房票安置实施办法，成为首个采取该安置方式的省会城市。2个月后，南京也推出了房票安置政策。新政实施后，两地2022年6月至12月商品房销售面积并未发生明显增长，到2023年初才有所好转。

“房票政策还未在本轮周期中产生持续积极效应，但言其低效尚属武断。”中金公司分析师孙元祺表示，2022年下半年集中推出的一批房票政策，此后未对所在区域楼市产生持续积极影响，这与彼时疫情仍有反复或有较大关系，也与资金用途后来从补偿部分转向保交楼的情形有关。2023年房票推出在5月份后有所加速，但目前还未产生普遍效应，和整体力度仍在爬坡有关。

中金公司研报称，传统货币化安置方式对本轮地产周期的潜在调节效果相对有限，房票的推行与优化势在必行。房票优化核心在于提高前期货币投放的乘数效应，建议建立完善房票的可流转制度，房票使用范围可以考虑向二手房市场扩容，令流动性尽可能注入房地产市场。如是，房票所能撬动的年化新增需求比例或达市场成交量的15%～20%，对市场的意义可能产生质的变化。

面向“工程”的低成本资金投放正在落地。2023年12月，国家开发银行、中国进出口银行、中国农业发展银行净新增抵押补充贷款（PSL）3500亿元。这是自2022年11月净新增抵押补充贷款3675亿元后，央行时隔一年再度大规模重启PSL。

历史上看，PSL为稳定地产投资发挥过重要作用。上一轮地产下行周期中，PSL曾作为棚户区改造的重要资金来源。2016～2020年棚改累计新开工超过2300万套，完成投资约7万亿元，此期间PSL累计投放2.59万亿元，对应撬动倍数2.5～3倍。

2020～2022年，全国城中村改造市场规模分别为1.24万亿元、1.36万亿元和6559亿元。根据央视新闻报道，截至2023年11月底，全国城中村改造入库项目406个，预计总投资1.8万亿元。这个数字在2024年还会继续上升，由此带动的住房需求和投资需求量巨大。

“城中村改造+房票安置+PSL低息贷款”，成为2024年稳增长、拉动房地产投资的重要政策组合拳。