楼市库存走出最大压力期，房价要开涨了？｜氪金·房地产

作者｜耿宸斐

编辑｜王晗玉

不久前，全国70城房价数据的出炉为市场打了一针强心剂。

70城房价指数环比涨幅曲线在经历了连续17个月的下跌后，2月份开始走出负增长区间，各线城市商品住宅销售价格环比总体上涨。70个大中城市中，商品住宅销售价格环比上涨的城市数量进一步增加至55个。

楼市回暖的信号似乎越来越明显。

01 政策利好持续释放

告别过去的野蛮生长，地产行业已然进入深度调整期。

为稳定房地产市场，监管层自去年起便多次释放维稳信号，“金融16条”发布，信贷、债券、股权三箭齐发，在政策层面形成融资支持体系，行业也就此迎来政策拐点。

与此同时，各地贯彻落实因城施策，出台超千条楼市宽松政策。行至当下，从监管层到各地区，政策调整仍在延续。

3月17日，央行官宣了2023年的首次降准，市场分析认为，本次降准或释放6000亿中长期资金。由此也将进一步改善部分房企和购房者的流动性，进而起到稳市场预期的作用——此前受房价低迷和收入预期减少的影响，多数购房者倾向观望。

在地方上，据证券时报统计，仅3月中旬以来，就有包括云南玉溪、山东德州、江苏南通、浙江丽水、江苏连云港、安徽马鞍山、安徽亳州、广东梅州等地宣布调整住房公积金贷款政策，涉及提升公积金贷款额度、下调住公积金个人住房贷款首付款比例等。

此外，包括无锡、深汕合作区、厦门在内的多地宣布放松限购。

还有不少城市选择以放松落户促进楼市回暖。根据中指监测数据，今年以来，郑州、佛山、乌兰浩特等地先后放松落户门槛。如杭州落户新政即提出包括放宽学历落户门槛、放宽县域落户限制以及放宽技能人才落户等多项举措。

诸葛数据研究中心高级分析师陈霄指出，通过放宽落户条件，降低购房门槛，可以释放一批购房、租房需求，提升市场活跃度，在一定程度上利好房地产。

而在土地市场，“两集中”政策持续优化背景下，地市也呈现向好态势。

此前南京2023年首轮集中供地出现热度回升，11宗地全部成交，其中4宗触及封顶价，整体溢价率仅次于行业陷入流动性危机前的2021年首批集中供地。同时杭州、苏州等地土拍也出现明显复苏迹象。

在监管层对防范化解优质头部房企风险的引导下，房企也加快了化债的脚步。

据不完全统计，目前，已经有包括恒大、融创、旭辉、奥园、花样年、华夏幸福、中梁、祥生等多家房企披露了化债进展。

不久前，恒大发布的境外债务重组方案显示，公司将发行新的债券对总金额合计191.485亿美元的原债券进行置换。这部分金额占到恒大境外债券总额的84%。新债券年限4至12年、年息2%至7.5%；前3年不付息，第4年初开始付息，仅付本金的0.5％。

对此，陈霄表示，无论如何，该方案对于恒大都是债务重组的一个实质性进展，是恒大摆脱清盘危机的重要自救举措。

新债券至少“延期”4年，前3年不付息，意味着未来3年恒大得以集中资金用于保交楼，这对于楼市也是一个稳定信号。

02 楼市正走出最大压力期

一系列下，商品房销售进度也有回升。此前已有多个城市楼盘发出了有关折扣优惠收回的海报，有些楼盘甚至还宣称要涨价——如南京都会紫京楼盘海报显示“无折扣优惠”；珠江投资广州公司宣布在售产品“即将全线上调1%-3%”。

市场分析认为，这是房价上涨的前奏。

放眼全国，根据统计局公布的销售金额和销售面积计算，1-2月，全国商品住宅均价为10558元/平方米，同比也出现4.1%的涨幅，结束了11连跌。

易居房地产研究院近期发布的中国房地产周期报告显示，70城房价指数环比涨幅曲线在经历了连续17个月的下跌后，2月份开始走出负增长区间。从同比数据来看，70城新房价格指数2月份同比下降1.9%，同1月份的2.3%相比降幅有所收窄。

全国70城新房价格指数环比涨幅（%） 数据来源：国家统计局、易居研究院

该报告认为上述数据表明房价指数已经开始呈现反弹迹象。“鉴于3月份的交易数据总体还不错，所以可以认为当前房价指数基本上走出了降温的通道。”

积极信号也显现在库存指标上。易居研究院报告显示，截至2月底，全国百城新建商品住宅库存总量为51181万平方米，环比减少2.4%，同比减少0.2%。库存规模迎来51个月来的首次同比下降。

易居研究院研究总监严跃进表示，鉴于1-2月份销售市场数据，总体上可以认为，库存去化迎来了新的机遇期，或者说正逐渐走出最大的压力期。

克而瑞研报也指出，一季度销售市场回暖主要源于经济转暖、防疫调整后刚需购房者抓紧低信贷利率窗口期，积压购房需求的集中释放。

03 市场拐点将至？

此前“三支箭”齐发为房地产迎来政策拐点，而近期多项楼市数据的改善，是否意味着市场拐点也要来了？

至少，从房地产开发投资额来看，今年1-2月，同比降幅收窄至5.7%，在规模上已经达到2022年下半年以来的新高。

不过，卢文曦对36氪分析，尽管现在市场明显有一波交易量释放，但短期内成交量的上涨还不足以让房企转变心态，就此改变“以价换量”的思路，他提到之前确有个别案场把销售折扣收回，但并不存在马上涨价的情况。所以整体销售价格也不会很快回升。

“说得再直白一点，房地产还是久病复出，刚刚出了ICU，还没到进KTV的程度，所以现在还只能保持比较保守的价格策略。”

合硕机构首席分析师郭毅也对36氪表示，政策层面的宽松给市场带来新的需求，然后衍生市场向上动力。但实际来看，经济基本面尚未发生本质变化，很多城市人口净流出的现象也没有扭转，所以支撑上涨动力的基石并不坚实。

从宏观经济数据来看，今年1-2月，国民经济整体向好，经济企稳信号已现。宏观经济持续修复有助于带动房地产市场趋稳。不过尽管M2、社融以及信贷等数据呈现修复，但实际上，这更多是基于前期基数较低的影响。刨除这一因素，部分指标量能目前看来仍偏弱。

“只有那些产业发展比较领先，经济基础比较厚实，同时在前几年人才大战中实现人才净流入的城市，才具备房价上涨的可持续动力，”郭毅说，“但全国具备这样禀赋资源、人才资源的城市并不多。所以我觉得一些城市在出现房价透支性上涨之后，如果缺少新一轮的动力支撑的话，楼市成交量还可能继续下行。”

陈霄同样指出，本轮市场回暖很大程度上依赖滞后需求的延迟释放，而真正的全面回暖还需一定时间。

诸葛数据研究中心监测的数据也显示，新房成交的上升态势在进入3月后戛然而止，近两周连续下滑。而此前两周，虽然成交量依然维持在历史高位，但增速已经出现下滑。

结合房企仍然迫切的回款意愿来看，“小阳春”中楼市虽暖，但后续或仍难躲开一场“倒春寒”。

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