楼市又迎利好，央行再度出手！

（图片来自海洛）

北京时间2月1日凌晨，美联储发布利空——3月不太可能降息(具体参见《何时降息？美联储2024首份利率决议，重磅发布》)。

2月1日晚间，中国央行便释放利好。

央行披露，1月，国家开发银行、中国进出口银行、中国农业发展银行净新增抵押补充贷款（PSL，即Pledged Supplementary Lending的缩写）1500亿元。这是央行连续两个月通过政策性银行投放抵押补充贷款。

此前，广州等10城官宣落地首批城中村改造专项借款，PSL就是专项借款的主要资金来源。

PSL也被认为是上一轮棚改货币化改造的重要推手。

// 央行连续2次出手 //

根据央行2月1日信息，1月，国家开发银行、中国进出口银行、中国农业发展银行净新增PSL1500亿元。期末抵押补充贷款余额为34022亿元。

Wind数据显示，央行已经连续2个月通过政策性银行投放PSL。

（图片来自Wind金融终端EDB模块）

2023年12月，国家开发银行、中国进出口银行、中国农业发展银行净新增PSL 3500亿元。该投放规模为PSL创设以来第三高。这是时隔一年之后，央行重启PSL。

抵押补充贷款（PSL，即Pledged Supplementary Lending的缩写），是央行一种新的储备政策工具。由于被用于补贴财政类支出，有观点称之为中国的“量化宽松”工具。

它的主要功能是支持国民经济重点领域、薄弱环节和社会事业发展而对金融机构提供的期限较长的大额融资。PSL采取质押方式发放，合格抵押品包括高等级债券资产和优质信贷资产等。

标普在1月下旬的报告中称，为一二线城市升级改造投放的3,500亿元人民币资金将有助于房地产开发商去库存。尽管效果的显现将经历一个较为复杂的过程，但如果资金的投放持续数年，则有可能带来显著影响。

标普认为，2023年12月投放的3500亿元PSL资金对于开发商去库存可能具有很大的意义。“工程”中，保障性住房建设和城中村改造都瞄准房地产行业，相关PSL资金可能会被用于收购开发商库存中的存量住房。一二线城市尤其如此，因为这两项工程面向的都是超大、特大城市。

广发证券固收刘郁团队去年12月发布报告提到，根据上一轮棚改的经验，如果从工程年均投资额为6000-8000亿元的规模测算出发，所需的PSL资金则在3000-7000亿元左右。

对于去年12月的PSL投放，标普全球评级信用分析师陈令华表示，“这让人想起曾经引起楼市大热、为开发商去库存起到很大帮助作用的棚户区改造。”“在第一个执行棚改政策的完整年份2016年，房企库存减少2.5亿平方米，销量猛涨超过三分之一。”标普认为，新投放的资金将首先使业务侧重一二线城市的和地方国有企业受益。

// PSL对经济影响快于其它工具 //

2023年12月初，央行行长潘功胜和国家金融监督管理总局局长李云泽接受新华社专访，阐述如何贯彻落实金融工作会议要求，进一步释放了加强金融监管、防范系统性金融风险、金融支持高质量发展等重要信号。

关于金融支持房地产市场平稳健康发展，潘功胜再次提到，将为保障性住房等“工程”建设提供中长期低成本资金支持。

此前召开的经济工作会议提出，加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“工程”。近日召开的全国住房城乡建设工作会议再次强调，实施好“工程”建设，加快解决新市民、青年人、农民工住房问题，下力气建设好房子，在住房领域创造一个新赛道。

业内广泛认为，“工程”是落实房地产发展新模式的重要抓手，也是稳定房地产市场的长效机制和重要切入点。

中信证券首席经济学家明明认为，“工程”是今年以来政府的工作重点之一，能够一定程度上对冲房地产市场下行风险对宏观经济的负面影响，进而提振内需。同时，工程又是改善民生、补短板的重要举措，具备必要性与可行性。

中信证券程强、玛西高娃在 1月的报告中表示，PSL是结构性货币政策的一种，但对经济的影响快于其他结构性工具。

据第一财经不完全统计，截至1月30日，至少有广州、南京、苏州、宁波、合肥、成都、石家庄、沈阳、贵阳、济南等10城官宣全省首笔城中村改造专项借款已在当地实施投放，涉及政策性银行包括国家开发银行（以下简称“国开行”）、中国农业发展银行（以下简称“农发行”）。资金主要用于项目前期工作、征收补偿安置、安置住房建设以及安置住房小区的配套基础设施建设等。

城中村改造专项借款中主要资金来源便是PSL。

// 楼市利好连连发 //

（图片来自海洛）

楼市利好一个接一个。

前几天，上海、广州、苏州集体出手，放松或优化相关限售限购要求。（具体参见Wind万得此前文章《楼市“小阳春”越来越近？上海、广州、苏州集体行动》）

紧接着，多家媒体报道，房地产项目融资白名单火速落地。

1月26日住建部作出相关部署。

仅4天后，广西南宁官方宣布，房地产“项目白名单”首笔贷款落地，金额3.3亿元。此外，南宁还向当地金融机构推送了第一批107个房地产项目白名单。

1月31日，重庆住建部门官宣，已筛选出首批314个房地产项目进入白名单，融资需求约830亿元，涉及22家融资机构。根据第一财经求证，在重庆布局较深的华宇、龙湖、金科等多家民营房企均有项目进入首批白名单。

昆明官方也在31日当天宣布，通过房地产融资协调机制，已梳理出第一批房地产项目“白名单”212个，融资需求约916亿元。

同一天，成都住建部门宣布完成第一批白名单审核，涵盖227个房地产项目。

业内预计随着更多房地产项目贷款落地，支持项目融资的政策效果将逐步显现，房地产企业资金链紧张状况将逐步得到缓解。